전세의 치명적 단점...금리 제로땐 이론적으로 무한상승

 

“전세보증금은 금리에 의해 좌우된다. 금리가 내리면 전세 보증금이 오르고

다시 집값을 밀어 올린다. 금리 인상기에는 정반대로 전세 보증금 하락과 집값

하락으로 이어지면서 보증금 미반환 리스크가 커진다.”

미국의 명문 시카고대 경영대학원 앤서니 장 조교수가

2022년 1월 SSRN(사회과학네트워크)를 통해 공개한

'통화정책과 전세’(The Credit Channel of Monetary Policy Transmission:

Evidence From the Chonsei System)라는 논문을 통해 금리 인상이 전세보증금

급락으로 이어질 것이라는 전망을 했다.

 

 

 

◇제로 금리땐 이론상 전세금 무한 상승

현재의 전세 급락과 미반환 사태를 마치 본 듯 정확하게 예견한 비결은 뭘까?

중국계 캐나다인 앤서니 장 교수는 최근 본지와의 이메일 인터뷰를 통해

“전세는 세입자가 은행에서 대출을 받아 임대인에게 무이자로 대출을 해주는 방식으로,

연간 임대료는 세입자가 은행에 지불하는 전세대출의 연간 이자와 같다”면서

“이 때문에 금리가 제로에 가까워 질 때 임대료(전세보증금)는 무한정 오를 수 있고

금리가 올라가면 정반대로 급격히 하락한다”고 밝혔다. 그는 “집주인이 전세 보증금을

활용해 주택 구입을 하는 경우가 많아 전세금이 오르면 결과적으로 집값 상승으로

이어진다”고 분석했다.

지난 10년간 한국은행의 기준금리가 약 1%포인트 하락할 때 월세 대비 전세가와

월세 대비 주택가격은 약 60% 오른 것으로 분석됐다. BIS(국제결제은행)의 부동산

가격 통계에 따르면 2018~2021년까지 한국의 집값은 17.3% 올랐다. 이는 다른

선진국(15.9%)이나 신흥국(4.3%)의 평균보다 높은 수준인데, 한국의 전세제도가

다른나라보다 집값 상승폭을 높였다는 것이 그의 분석이다.

 

◇전세는 투기적 주택구입의 자금조달 창구

반대로 금리상승은 어떤 영향을 줄까. 그의 이론모형에 따르면 금리가 0%에서

2.5%로 오르면 지역에 따라 전세대출이 32~35% 정도 감소하면서 전세가율이 24~28%

하락할 것으로 예측됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

https://v.daum.net/v/20230603083759239

전세의 치명적 단점...금리 제로땐 이론적으로 무한상승