전세권 설정시 토지와 건물 모두에 설정하라

 

 

 

 

여러가지 사유로 시장에서 전세매물은 드물어지지만 여전히

 

전세계약은 현재에도 다수 이루어지고 있다. 전세금의 보호측면을

 

보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과

 

확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 않지만,

 

경매에서는 소송을 거쳐 경매를 진행시켜야 하기에 이같은 제도가

 

다소 불편할 수 있고, 따라서 전세권 설정을 선호하는 임차인도

 

여전히 존재하고 있다. 여기서는 전세권을 설정할 때 실수하는

 

사항 두가지를 집중적으로 살펴보기로 한다.

 

 

우선 전세권이란 무엇인지 알아보자. 전세권이란 전세금(傳貰金)을

 

지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후,

 

그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303조 l항).

 

전세권의 목적물은 부동산이지만 농경지는 전세권의 목적물이 될 수 없다

 

(민법 제303조 2항).

 

 

토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하는 경우, 전세권의 효력은

 

그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.

 

이 경우, 건물의 주인은 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을

 

소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(민법 304조).

 

 

대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을

 

설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여

 

지상권을 설정한 것으로 본다. 이른바 법정지상권이 성립되는 것이다.

 

그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

 

이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로

 

한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(민법 제305조).

 

 

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고,

 

그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다.

 

그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 할 수 없다

 

( 민법306조).

 

 

아파트, 연립, 다세대와 같이 공동주택인 경우에는 하나의 등기부

 

등본에 토지와 건물이 같이이기 때문에 전세권 설정 한 번으로

 

전세권이 토지와 건물에 자동으로 설정 된다

 

 

그러나 단독주택인 경우에는 토지등기부등본 건물등기부등본이

 

따로 존재한다. 이 같은 경우에 건물에만 전세권이 설정되어 있다면

 

경매시 임차인은 건물에 대해서만 배당에 참여할 수 있고 토지에

 

해당하는 배당금에는 참여할 수 없기에 전세금을 전액 회수할 수 없는

 

경우가 발생할 수 있다. 따라서 집합건물이 아닌 단독주택이나

 

단독상가건물에 임차하는 경우에는 반드시 건물과 토지 모두에

 

전세권을 설정해야 한다. 단순한 것 같아도 법무사 사무실의 직원이

 

흔히 하는 실수이다. 경매물건에서도 건물에만 설정되어있는 전세권을

 

심심치 않게 볼 수 있다. 이같은 실수를 맞이하는 임차인은 누구에게

 

하소연할 수 있을지 씁쓸하다.

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범