"승소했는데 전세금 못 받아요"... 가등기, '전세사기 최악의 악'

 

"전세금반환소송에서 이겨서 강제경매만 들어가면

끝일 거라 생각했는데 더 큰 산이 있었네요.

변호사들도 답을 모른다고 하는데 도대체 전

어떡해야 하나요?"

지난해 전세사기특별법에 따라 전세사기 피해자로

인정받은 김민정(가명·35)씨는 마지막 희망이라 여긴

강제경매에서도 전세금을 돌려받을 길이 원천 차단됐다며

괴로워했다. 

전세사기꾼들이 남긴 '가등기'라는 마지막 덫 때문이었다.

경매시장에선 가등기가 걸린 전세사기 피해 주택의 경우

유찰이 거듭돼 경매 최저가격이 감정가격의 10% 수준까지

떨어진 사례도 확인됐다. 가등기 전세주택은 누구도

쳐다보지 않는다는 얘기다.

 

 

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소유권이전청구권 가등기가 뭐기에

 

 

소유권이전청구권 가등기는 미래에 이 집을 소유할

예정이라며 일종의 매매 예약을 걸어두는 것을 일컫는다.

보통 집을 살 때 계약금과 잔금을 치르기까지 길게는

1년씩 시차가 발생한다. 집주인이 나쁜 마음만 먹으면

이를 악용해 이중 매매를 할 수 있는데, 가등기는 이런

부작용을 막기 위해 도입된 제도다.

이 제도의 가장 큰 특징은 '순위 보전' 효력이다.

가등기 상태에선 소유권이 넘어온 게 아니어서 아무런

법적 효력이 없다. 하지만 가등기를 신청한 이가 본등기를

하는 순간 소유권 시점이 본등기 날짜가 아니라 가등기

신청날로 소급된다.

가령 2016년 2월 28일 가등기를 한 이가 2024년 2월 28일

본등기를 했다면 이 사람의 주택 소유권 취득 날짜는 본등기

날짜가 아니라 가등기를 한 2016년 2월 28일이 된다는

얘기다. 2016년과 2024년 사이 이뤄진 다른 권리는 모두

말소된다. 가등기 이후 집을 산 이는 자동으로 소유권을 잃게

된다는 얘기다.

 

 

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희망 없는 경매만 쳐다보는 피해자들

 

 

전세사기 피해자는 이런 사실을 뒤늦게 파악할

수밖에 없다고 토로했다. 김씨처럼 전세로 들어갈

당시엔 등기부등본이 깨끗했기 때문이다.

최근 경매시장엔 이처럼 가등기가 걸린 전세사기 주택이

쏟아지는 분위기다. 전세사기특별법 이후 정부의 경·공매

지원이 늘어나면서 경매에 들어갔다가 뒤늦게 가등기

실체를 발견한 경우가 대부분이다. 

경매 결과는 어떨까. 서울 강동구 천호동 한 빌라는 세입자

6명이 각각 강제경매를 신청했다. 이 빌라는 2020년 4월 23일

집주인이 한모씨로 바뀌었고, 같은 날 정모씨가 모든 집마다

소유권이전청구권 가등기를 걸었다.

가등기 탓에 입찰자는 단 한 명도 없었다. 경매업체가 제공하는

분석보고서엔 "만약 가등기 된 매매 예약이 완결되는 경우

매수인이 소유권을 상실할 수 있다"라고 적혀 있다.

이런 이유로 이 빌라는 9차례 유찰돼 입찰 최저가격이 최초

감정가격(3억400만 원)의 11% 수준인 3,264만 원까지

떨어졌다.

낙찰자는 입찰 최저가격(3,264만 원)을 포함해 세입자가 신청한

배당금(보증금 2억7,000만 원)을 물어주면 빌라 주인이 된다.

감정가 3억400만 원보다 3,400만 원 싸게 살 수 있지만 만약에

정모씨가 본등기를 하면 소유권이 넘어가는 위험을 감수해야

한다. 

그럼에도 피해자들이 경매에 매달리는 이유는 뭘까.

다른 방법이 없기 때문이다. 정부는 기존 주택 매수 희망자에게

우선매수권을, 계속 거주 희망자에겐 공공매입을 추진하고

있지만 가등기 주택은 구조상 불가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

https://v.daum.net/v/20240307043136404

[단독] "승소했는데 전세금 못 받아요"... 가등기, '전세사기 최악의 악'