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1. 선순위 전세권의 특성 ○ 전세권과 임차권의 구별 전세권은 임차권과 엄격히 구별되어야 한다. 전세권은 성격상 용익과 담보의 성질을 같이 가지고 있는 물권이다. 즉, 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다(「민법」 제303조제1항). 임차권은 채권으로서, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말한다(「민법」 제618조). ○ 선순위 전세권의 특성 선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권을 말한다. 배당요구한 전세권은 담보권과 같은 것이어서 그 자체가 ..

주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

미래가치가 1순위…입찰 날짜·장소 확인 필수 먼저 경매에 참여하기 위해선 입찰할 물건에 대해 살펴보게 됩니다. 실제 거주할 용도로 혹은 차익을 목적으로 되팔기 위해 낙찰을 받을텐데요. 전문가들은 낙찰 받을 물건이 '미래가치'가 있는지 확인하라고 조언합니다. 입지가 관건인데 같은 동네 내에서라도 세대 수 많은 중대형 단지 위주로, 교통 여건, 학교와 학원가 등 교육 환경, 대형마트 등 편의시설 등을 임장 통해 면밀히 살펴야 합니다. 물건을 정했다면 입찰을 위해 경매가 진행되는 법원으로 가야 합니다. 경매가 진행되는 날을 매각기일이라고 하고, 경매는 해당 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행됩니다. 대법원 홈페이지와 경매 정보 사이트 등에서 날짜와 장소를 확인할 수 있습니다. 입찰보증금 계산할 때도 ..