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주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

전입신고 당일 선순위 대출 뒤통수 집주인이 세입자 이사 당일 세입자 모르게 은행에서 집을 담보로 선순위 대출을 받는 행위는 전세사기 대표 유형 중 하나다. 보통 세입자는 이사 당일엔 등기부등본을 떼 근저당(대출)이 있는지 잘 확인하지 않기 때문에 집주인이 선순위 대출을 받아도 이를 모르고 넘어가는 경우가 다반사다. 결국 세입자는 본인도 모르게 집주인이 빚을 진 전셋집에 들어가게 된다. 집주인은 전세보증금도 챙기고 은행에서 최대한도로 대출까지 받아 간다. 이후 세입자는 집이 경매에 넘어가도 선순위 은행 대출 탓에 보증금을 온전히 챙길 수 없다. 이는 이삿날 보통 마무리되는 세입자의 법적 대항력 3가지 조건 (확정일자, 전입신고, 실입주) 중 전입신고 효력 발생의 허점을 이용한 일종의 사기다. 확정일자와 달..

전문가들은 이사를 하던 때 '확정일자'를 받아놨다면 안심해도 된다고 조언한다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 "계약 당시 집주인의 채무 상태에 문제가 없다는 것을 확인했고 정상적으로 확정일자를 받았다면 부동산 경매 등에서 선 순위 채권자로서 전세금 돌려받기가 수월하다"고 말했다. 설사 임차권 등기가 다른 채권자의 압류 절차보다 늦더라도 확정일자가 더 빠르다면 문제가 되지 않는다는 것이다. 즉 부동산경매에서 법률상 선 순위 채권자로 판단되는 건 임차권등기가 아니라 확정일자라는 점이다. 엄 변호사는 "다른 채권자의 압류나 가압류보다 세입자의 확정일자가 앞서 있다면 임차권 등기명령이 등기부상 나중에 올라가더라도 다른 채권자들보다 전세금을 우선 돌려받을 수 있다"고 했다. 한편 전세 세입자가 집..