임대인 체납 확인하셨나요?

 

 

먼저 계약 전에는 ▲주변 매매가·전세가 확인 ▲주택임대차표준계약서 사용

▲근저당권·전세권 등 선순위 채권 확인 ▲임대인의 세금 체납여부 확인

▲선순위 보증금 확인이 필요하다.

 

① 주변 매매가·전세가 확인

서울 신축 빌라(연립·다세대주택)에서 전세보증금이 매매가와 비슷하거나

오히려 높은 '깡통전세' 계약이 기승을 부리고 있다.

깡통주택에 전세 세입자로 들어가면 계약 기간이 끝나도 집주인으로부터 전세금을

돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다. 집주인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못하면

집이 경매에 부쳐질 수 있고, 이때 경매 금액에서 대출금을 차감하고 나면 세입자에게

돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문이다.

때문에 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)을 반드시 확인해야 한다.

주변 매매가·전세가는 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템

홈페이지나 한국부동산원 부동산테크 홈페이지를 참조하면 된다. 또는 인근 부동산

공인중개사무소 두세 군데를 찾아 시세를 확인해도 된다.

 

②주택임대차표준계약서 사용

시세 확인 결과 특이점이 없다면 계약 단계로 넘어간다. 이때 공인중개사에게

'주택임대차표준계약서' 사용을 요청하는 것이 좋다.

대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인 사항을 안내하고 있으며,

임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하고 있다.

표준계약서는 국토부 실거래가공개시스템 홈페이지에서도 무료로 다운로드 받을 수 있다.

 

 

③근저당권·전세권 등 선순위 채권 확인

전세 보증금 피해가 발생하는 되면, 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제가 이뤄진다.

순위가 우선하는 채권 규모를 확인함으로써 만약의 사고 시 돌려받을 수 있는

보증금 액수의 규모를 사전에 가늠할 수 있다.

이를 확인하려면 가까운 등기소나 인터넷등기소 홈페이지, 동사무소에 있는

무인민원발급기를 이용하자. 해당 물건의 주소를 입력해 등기부 등본을 발급하고

'을구'에서 근저당 및 전세권을 확인하면 된다.

 

④임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인의 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제된다. 임대인이 종합부동산세·

재산세 등 세금을 못 내 파산하면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 것이다.

임대인에게 납세증명서를 요청해 체납여부를 확인할 수 있다. 국세는 세무서, 지방세는

주민센터에서 발급할 수 있다. 임대인이 직접 발급하는 경우라면 홈택스·위택스 등

온라인으로도 발급이 가능하다.

 

⑤선순위 보증금 확인

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재한다. 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을

미리 확인하고 향후 전세 보증금 피해 발생시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해볼 수 있다.

임대인 또는 임차인이 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자 부여현황을 발급받으면 된다.

임대차계약 이전이라면 임대인의 동의가 필요하다.

임대차 계약 이후에는 ▲임대차(확정일자) 신고 ▲전입신고 ▲전세보증금

반환보증 가입이 필요하다.

 

 

⑥임대차(확정일자) 신고

일단 임대차계약 신고는 법적 의무사항이다. 신고대상은 보증금 6000만원 또는

월세 30만원이 초과하는 전국(도 관할 군 지역은 제외, 경기도 내 군 지역은 포함)

부동산이다.

임대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되는데, 이를 통해 우선 변제권을

획득할 수 있다.

신고는 관할 주민센터에서 할 수 있다. 신분증과 임대차계약서를 지참해야 한다.

부동산거래관리시스템 홈페이지에서 온라인으로도 신고할 수 있다.

 

⑦전입신고

전입신고도 법적 의무사항이다. 신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고해야 하며,

위반시 과태료가 부과된다.

전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금을 보호받을 길이 없다.

관할 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 온라인으로 손쉽게 신고할 수 있다.

 

⑧ 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증에 가입했다면 전세가격이 하락하는 등 각종 이유로 인해

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 경우라도 보증금 전액을

보증기관에서 대신 돌려받을 수 있다.

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 보증

서비스를 제공하고 있다.

 

 

https://v.daum.net/v/20220903184034087

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