재건축 날개 단 1기 신도시 …'첫 입주 단지' 눈여겨보자

 

 

정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(신도시 특별법)을 공개하자

혜택을 받을 지역과 단지가 어디인지에 관심이 쏠리고 있다. 분당 등 1기 신도시

일부에선 재건축 추진단지 급매물을 찾는 수요도 늘어나고 있다.

특별법에 따라 5개 신도시는 엄청난 변화를 겪게 될 것으로 예상된다. 1기 신도시에

거주하는 인원만 30만가구인 데다 이번 법 적용 대상에 '일정 요건을 갖춘 노후 택지'까지

모두 포함되면서 부동산 시장에도 막대한 효과를 불러올 가능성이 높다. 특별법의 주요

내용과 특별법이 시행될 때 예상되는 수혜 지역, 투자 타이밍 결정에 변수가 될

위험 요인 등을 짚어본다.

 

◆ 분당·일산 등 용적률 규제 대폭 완화

특별법은 낡은 신도시(택지지구)에 대해 재건축 등 재정비를 쉽게 할 수 있는 환경을

만들어 주겠다는 것이 핵심이다. 이를 위해 신도시를 여러 블록으로 나눠 '특별정비구역'으로

지정한 후 용적률 등 각종 건축 규제를 완화하고, 이주 대책 등을 정부 차원에서 지원하겠다는

것이다. 우선 특별정비구역으로 지정되면 재건축 안전진단 요건이 완화되거나 면제된다.

다만 면제는 아파트 땅을 내주고, 대규모로 기반시설을 늘리는 경우 등 공공성을

인정받을 때로만 제한된다.

이 법의 가장 큰 인센티브는 용적률·건폐율이 완화된다는 점이다. 2종 일반주거지역을 3종이나

준주거지역으로 바꿔주는 방안이 유력하다. 만약 2종에서 준주거로 바뀌면 건폐율(60%→70%)과

용적률(150% 이상~250% 이하→200% 이상~500% 이하)이 크게 올라간다. 특별정비구역에서

리모델링 사업을 진행하면 현재 기존 주택 수의 15% 이내에서 늘리게 돼 있는 규제도 완화된다.

증가 가구 수의 구체적 범위는 시행령에서 정해질 예정이지만, 국토교통부 내부적으로는 20%

정도를 검토 중이다. 원활한 사업 추진을 위해 각종 법령에서 요구하는 인허가도 한 번에 모아

처리한다. 이를 위해 각 지방자치단체에는 통합심의위원회가 구성될 예정이다.

이번 특별법이 일반 재건축 등의 근거법인 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 차이를 보이는

부분은 정부의 이주 대책 수립과 관련한 책임이다. 기존에는 이주 대책 수립이 사업 시행자

몫이었지만, 특별법은 지자체가 주도하고 정부가 이를 지원하기로 규정했다. 1기 신도시 등

계획도시는 주택 공급이 일시에 이뤄져 재정비 과정에서 주택 시장에 미치는 불안을 최소화하기

위해서는 체계적인 이주 대책이 필요하기 때문이다.

 

 

◆ 1기 신도시 외에 부산 해운대 등도 혜택

특별법의 수혜를 가장 많이 볼 지역은 물론 1기 신도시(분당· 일산·평촌·중동·산본)다.

다만 정부가 특별법 적용 대상을 전국의 주요 택지지구로 확대해 수혜 대상 지역은

대폭 늘어날 가능성이 높다.

특별법이 1기 신도시만 대상으로 하면 특혜 시비와 지역 차별 논란을 피할 수 없다.

1기 신도시 외에 정비사업이 시급한 택지가 전국에 많은데 1기 신도시에만 특혜를 주는

것은 다른 지역 주민들의 반발을 불러올 수 있기 때문이다. 정부가 특별법 대상을

'전국 주요 택지지구'로 확대한 이유다.

특별법 적용 대상은 100만㎡ 이상 규모의 택지지구 가운데 조성된 지 20년이 넘은 곳이다.

일반적으로 신도시는 면적이 300만㎡(약 100만평) 이상이다. 100만㎡는 이보다 작은

'미니 신도시'급으로, 인구 2만명 안팎을 수용한다. 대규모 신도시 말고도 재정비가 필요하다면

특별법 혜택을 적용받아 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다.

국토부 관계자는 이런 조건을 갖춘 택지지구가 5개 신도시를 포함해 전국에 49곳 정도 있다고

밝혔다. 눈에 띄는 점은 49개 지역 중 교통망 등 기반시설이 지금도 잘 갖춰져 있는 곳이

상당수라는 사실이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

https://v.daum.net/v/20230217155710498

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