매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다

 

 

 

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로

재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다.

매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에

해당하는 입찰보증금을 몰수당한다.

 

적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할

줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석

잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을

떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을

물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼

대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는

바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다.

 

 

매각대금은 매각이 된 후 2주가 지나 매각결정이 확정되면

약 1개월 내로 지정되는 대금납부기한 내에 납부하면 되지만

대금납부가 생각만큼 그리 녹록치만은 않다는 것을 알 것이다.

대금마련을 위한 담보대출이 예상보다 덜 나올 수도 있고

아예 금융기관에서 대출을 꺼려하는 경우도 있기 때문이다.

매각대금을 납부하는 것도 능력과 테크닉이 필요한 이유다.

 

시장상황에 따른 부동산금융규제는 경매시장에도 그대로 적용된다.

DTI, LTV 등 규제로 대출한도가 축소되면 경매물건 역시 대출한도가

축소되기 때문에 대출을 통해 매각대금을 납부할 요량이면 대출이

어느 정도 나올 수 있는지 알아본 후 입찰에 임하는 것이 바람직하다.

특히 DTI, LTV 규제가 강화되는 추세라면 매각대금 마련에 더 심각한

상황이 직면할 수 있으므로 대출한도 상담은 필수적이다.

더러 대출한도를 최대한 이용하려 DTI, LTV 규제가 덜한 금융기관을

찾기도 하지만 그런 금융기관은 대출이율이 다소 높다는 것을

감안해야 한다.

 

 

낙찰자의 대부분이 대출을 이용해 매각대금을 납부하지만

그렇다고 경매물건 모두가 대출이 되는 것은 아니라는 점에

주의를 요한다. 즉 경매물건에 따라서는 금융기관이 대출을

꺼려하는 물건이 있다. 권리상 하자가 있는 물건을 취득한 경우가

대표적이다. 예컨대, 유치권이 신고 된 물건은 그 유치권의 진정성

여부를 떠나 금융기관은 하자있는 물건으로 분류해 대출을 해주지

않는다. 더불어 법정지상권 성립 여지가 있는 물건, 지분경매물건,

배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인이 있는 물건 등도 대출을

꺼려하는 유형이다.

 

 

대출한도에 대한 좀 더 정확한 분석이 필요한 물건은 바로 다수의

임차인이 있는 원룸형 다가구주택이다. 주택의 경우 대출한도에서

1가구당 소액임차인의 최우선변제액 한도를 제한 금액이 실제

대출금액에 해당한다.

 

 

약 1개월 내외로 해서 주어지는 매각대금납부기한 동안 매각대금을

언제 납부할 지에 대한 타이밍도 중요하다. 매각대금을 일찍 납부할지

아니면 납부기한 말미까지 기다렸다가 늦게 납부할지 고민이 필요할

때가 있다는 얘기다. 그럴 때에는 낙찰받은 물건의 경매취하

가능성을 보고 결정하면 된다.

 

물건이 개발호재가 있어 가격이 오르고 있는 물건, 경매신청 채권자의

채권청구액이 물건가액 대비 비교적 소액인 물건, 권리관계가 단순한

물건 및 수익률이 높은 물건 등은 낙찰이 되더라도 매각대금 납부 전에

채무변제로 매각이 취소될 가능성이 높다. 이런 물건들은 낙찰 후

매각대금납부기한이 정해지는 대로 즉시 대금을 납부하는 것이 좋다.

 

반면에 낙찰이 되고서도 어딘지 모르게 뒷맛이 찜찜한 물건, 낙찰은

됐으나 매각이 취소돼도 그만인 물건, 지나치게 높은 가격에 낙찰돼

매각대금 마련이 걱정인 물건들은 대금납부를 최대한 늦출 필요가 있다.

그 사이 납부할 매각대금을 가장 좋은 조건으로 마련을 위한 방법을

찾을 수 있으면 족하고, 돌발변수가 생겨 매각이 취소되면

더욱 좋을 일이다.

 

 

 

 

 

 

 

출처 :   부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표