"실거주하려니 나가라" "못 믿겠다" 임대차 3법 '소송 대란'

 

김모씨는 지난해 중순 자신의 아파트에 세 들어 사는 이모씨에게 전세 계약이

끝나면 자신이 들어가 살 예정이라 계약 갱신을 할 수 없다고 통보했다.

이씨는 가타부타 말도 없이 '계약갱신청구권을 행사한다'는 문자메시지 한 통만 보낸 뒤

계약 만료를 코앞에 두고도 다른 집을 구하려 하지 않았다.

조급해진 김씨는 이씨를 상대로 집을 비워 달라는 소송을 걸었다.

가뿐히 이길 걸로 봤지만 결과는 반대였다. 김씨는 통화 중 이씨에게 한 차례

"들어가 살 생각이 없다"고 짧게 얘기한 적이 있는데, 법원은 이를 근거로 이씨 손을 들어줬다.

이씨의 계약갱신청구권을 저지할 목적으로 실거주 사유를 들었다고 판단한 것이다.

김씨는 결국 본인 집에 들어가려던 계획을 2년 미뤄야 했다. 법조계에선

"집주인도 얼마든 자유롭게 의사를 바꿀 수 있는데 법원이 이를 간과했다"는 지적이 쏟아졌다.

세입자가 원하면 전·월세 계약을 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5%

이내로 제한하는 내용의 '임대차 3법(주택임대차보호법)'이 내달 시행 2년을 맞는다.

당시 국회는 세입자 주거 안정이란 명분을 내세워 법 통과 바로 다음 날부터 긴급 시행을 밀어붙였다.

여당의 독주, 야당의 무기력, 정부의 무책임이 합작한 애매한 법 조항 탓에 부동산시장은

집주인과 세입자 간 소송이 봇물이 이루는 '갑을 전쟁'의 전장으로 변질됐다.

2년간 무슨 일이 있었는지, 왜 벌어지는지 따져 봤다.

 

2020년 7월 30일 더불어민주당 주도로 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 

①계약갱신청구권 ②전월세상한제 ③전월세신고제 3가지가 골자로 '임대차 3법'으로 불린다.

①번과 ②번은 유예 기간 없이 법 통과 바로 다음 날(7월 31일)부터 시행됐고

③번은 1년 유예 기간을 거쳐 지난해 6월 1일부터 시행했다.

임차인은 ①번과 ②번 덕분에 1회에 한해 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있고,

임대료 역시 집주인과 협의하에 5% 내에서만 조정할 수 있다.

임대료 걱정 없이 4년 거주를 보장받게 된 것이다.

하지만 세밀한 법안 검토 없이 바로 시행되다 보니 이에 따른 부작용이 상당하다.

특히 법 조항의 허점 때문에 ①번을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 극심해졌고,

관련 소송과 분쟁으로 번졌다. 2019년 182건이던 관련 조정 건수는 2020년 270건,

2021년 585건으로 급증했다.

우선 법안을 보면, 집주인은 정당한 사유(9가지)가 있으면 임차인의 계약갱신

요구를 거절할 수 있다. 임차인이 큰 잘못을 저지르지 않는 이상 집주인은 무조건 계약을

갱신해 줘야 하는 구조인데, 유일하게 집주인이 직접 들어가 살겠다고 하면

계약을 2년 만에 마칠 수 있게 했다.

 

문제는 김씨처럼 집주인이 세를 준 집에 직접 들어가 산다고 세입자에게 통보한다고

해서 무조건 갱신 거절이 받아들여지지 않는다는 점이다. 최근 법원의 판결 경향도 그렇다.

법엔 '임대인이 직접 실거주할 때 갱신청구를 거절할 수 있다'고만 돼 있는데,

법원이 유권 해석으로 이를 확장해 판단하면서다.

A씨 사례가 그렇다. A씨는 집을 팔 목적으로 임차인 B씨에게 2년 계약 만료 후 나가

달라고 했다가 B씨가 계약갱신을 요구하자, 실거주하겠다며 입장을 바꿨다.

하지만 법원은 A씨가 B씨를 상대로 낸 소송을 기각했다. A씨가 주로 외국에서 활동해

당장 실거주할 걸로 예상되지 않고 나아가 실거주 요건을 있는 그대로 적용하면

집주인의 요건 남용으로 임차인의 권리가 위축될 수 있다는 게 이유였다.

법무법인들은 임대인들에게 계약갱신 기간을 앞두고 임차인에게 섣불리 "

실거주 할 계획이 없다"거나 "집을 팔 계획이 있다"는 식으로 얘기하지 말라고

조언한다고 한다. 최근 법원 판례에 비춰 볼 때 이런 발언들이 재판에서 임대인이

실거주할 의사가 없다는 근거로 활용될 수 있다는 것이다.

법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 "임대인은 계약갱신을 받아들일 것인지 실제 거주할 것인지

선택이 자유로워야 하는데 법원의 해석은 임대인의 선택의 자유를 보장하지 않는다"며

"법 시행 이후 실제 거주하려는 목적의 해지 통보가 유효한지, 정당한지를 놓고

소송이 급증하고 있다"고 말했다.

 

임차인을 보호하기 위한 갱신요구권이지만, 오히려 그 권리 탓에 또 다른 서민이 피해를

보는 사례도 많다. B씨는 지난해 실거주 목적으로 집을 샀는데, 당시 해당 집엔 C씨가

세 들어 살고 있었다. B씨는 C씨에게 실거주 목적으로 집을 산 거니 집을 비워 달라고 했지만,

C씨는 종전 임대인에게 이미 계약갱신을 요구했다며 거절했다.

B씨는 주택분쟁조정위원회에 조정 신청을 했지만, 조정위는 오히려 C씨 손을 들어줬다.

앞선 법원 판례를 근거로 B씨가 집을 사면서 전세 계약을 갱신해야 하는 의무도 같이

승계했다는 논리였다. 당장 살 집이 없어진 B씨는 C씨에게 500만 원을 보상비로 주고

2개월 추가로 살게 해 주는 조건을 내건 뒤에야 갱신을 하지 않기로 합의할 수 있었다.

그런데 조정위가 근거로 삼은 법원 판결은 최근 항소심에서 결과가 뒤집혔다.

원심처럼 해석하면 임차인이 있는 주택을 산 실거주 목적의 매수인이 감당해야 할

피해가 너무 크다는 것이다. 법원 판단마저 엇갈리면서 정확한 잣대가 사실상 없는 셈이다.

이 때문에 최근 부동산시장에선 '계약갱신청구권을 아직 쓰지 않은 세입자가 있는 집'이

가장 큰 리스크로 떠올랐다. 서울 서대문구의 한 중개업소 관계자는

"혹시라도 임차인이 마음을 바꿔 계약갱신을 요구하면 복잡한 분쟁 조정 과정을 거쳐야

하는데 어느 매수인이 그런 집을 사려 하겠느냐"며 "급매로 내놓은 집 중엔 그런 집이 꽤 많다"고

귀띔했다.

 

 

 

 

전문가들은 임대차 3법이 구조적으로 "소송을 촉발하는 법"이라고 지적했다.

법 조항은 애매한데, 법원이 입법 취지를 고려한다며 다양한 유권 해석을 내놓은 탓에

예측 가능성이 크게 떨어졌고, 결국 소송을 통해 권리 관계를 확인받아야 하는 부작용이

빚어지고 있다는 것이다.

최근엔 세입자가 계약 갱신을 거절당해도 집주인에게 소송하라며 버티는 경우도 늘었다는

게 법조계의 분석이다. 주변 전셋값이 워낙 뛰어 당장 이사 가기가 마땅찮은데,

소송 기간(대략 6개월) 동안엔 기존 집에서 살 수 있고 합의 과정에서

위로금도 받을 수 있기 때문이다. 그럼에도 보증금을 떼이거나 딱히 손해 볼 건 없다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "우리나라는 임대제도 특성상 집을 소유하고 있지만

세 들어 사는 가구가 많은데 일방적으로 임차인의 권리만 극대화하면 결국 탈이

날 수밖에 없다"며 "임차인을 보호하려는 여러 조치들이 오히려

임차인에게 부메랑으로 되돌아올 수도 있다"고 지적했다.

 

https://realestate.daum.net/news/detail/main/20220629043040068

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