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상황분석 및 솔루션 우선 이 상황에서 가장 좋은 방법은 임차인과 직접 만나 시장 변화와 임대료 인상의 이유를 자세히 설명하는 것입니다. 지역의 상권 활성화와 시장 변동성을 고려할 때, 임대료 인상이 어느 정도 필요하다는 점을 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인이 상황을 객관적으로 이해하고, 양측이 합리적인 타협점을 찾아 나갈 수 있도록 하는 것이 바람직합니다. 그러나 양측이 합의에 이르지 못하고, 임차인이 동의하지 않는 경우에는 법률적 관점에서의 검토가 불가피합니다. 1. 임차인이 현재 납부 중인 임대료를 확인해야 합니다. 이는 임차인이 소액 임차인에 해당하는지 여부를 판별하기 위해서 입니다. 서울시를 기준으로 할 때, {보증금 + (월세 x 100) = 환산보증금}이 9억원 이하인 경우..

상가를 자녀에게 증여한다면? 1. 증여는 상가의 가치가 낮은 때가 적기다. 증여세는 기본적으로 부동산 증여일(등기 이전 접수일) 현재를 기준으로 하여 전 6개월, 후 3개월 기간 내의 시가로 과세가 된다. 또한 취득세도 올해 증여분부터는 낮은 시가표준액이 아닌 보다 높은 시가 인정액으로 과세하도록 강화가 되었다. 따라서 상가의 가치가 낮은 지금이 미래 대비하여 가장 증여세와 취득세가 싼 시점일 수 있다. 특히나 입지가 좋고 호재가 있는 지역이라면 앞으로의 가치는 상승할 확률이 높으므로, 더더욱이 당장 증여를 생각해 보는 것이 좋다. 2. 상가의 상속세율과 증여세율을 비교해보자. 상속세율은 나의 모든 순재산에서 예상 상속인 구성 등에 따라 상속공제를 차감한 상속세 과세표준 규모에 따라 결정된다. 1억부터 ..

18일 부동산R114가 상업용 부동산 솔루션(RCS)을 통해 서울 상가 업종별 추이를 분석한 결과 서울 지역 상가는 작년 2분기 34만6229실에서 3분기 36만1490실, 4분기 37만7724실로 증가했다. 서울에서도 강남 3구, 강서, 마포 등 업무시설이 밀집하고 유동 인구가 많은 지역의 상가가 크게 늘었다. 강남구는 작년 2분기 3만3454실에서 4분기 3만7280실로 증가했다. 서초구(2만69실→2만2043실), 송파구(2만1050실→2만3171실) 등도 증가세가 뚜렷했다. 반면 상대적으로 소비 수준이 낮고 주거 수요가 대부분인 도봉구와 강북구 등은 상가 수 증가 폭이 크지 않았다. 도봉구는 작년 2분기 7954실에서 4분기 8595실로, 같은 기간 강북구는 8887실에서 9600실로 늘었다. h..

세종시청 맞은 편에 위치한 금강 수변 일대 한 상가 건물. 3층짜리 건물 내 40개 점포 중 4곳을 제외한 36곳이 텅텅 비어있다. 공실률이90%에 달한다. 2, 3층은 건물이 통째로 공실이다. 금강 수변 일대 다른 상가 건물 10곳도 마찬가지입니다. 공실률이 적게는 50%, 평균 70%다. 준공한 지 5년이 넘었지만 한 번도 입점한 적이 없는 곳도 수두룩하다. 수변상가는 금강이 한눈에 내려다 보이고, 세종시청과 세종세무서 바로 앞에 위치해 명당으로 불렸다. 관공서를 찾거나 수변공원을 산책하는 주민들이 상가를 많이 이용할 것으로 기대했지만 지금은 사람도, 입점한 점포도 없는 유령상권으로 전락했다. 세종 대표 상권인 나성동 어반아트리움도 마찬가지다. 세종시 중심상업지역 P1부터 P5까지 5개 블록을 이어 ..

2020년 6월부터 서울 성동구 왕십리 한 1층 상가에서 음식점을 운영하는 A 씨는 최근 자신이 세들어 있는 상가가 경매에 넘어간 사실을 알게 됐다. 처음으로 자기 가게를 연 A 씨는 경매 진행 소식을 듣고 밤잠을 못 이루고 있다. 그는 임차보증금을 지킬 수 있을까. A 씨는 경매 이후 낙찰자에게 계약 갱신을 요구할 수 있을까. A 씨가 먼저 보증금을 지키려면 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춰야 한다. 경매 절차에서 대항력이란 임차인의 임차보증금을 지킬 수 있는지, 남아 있는 계약기간을 보장받을 수 있는지, 더 나아가 추후 다른 임차인으로부터 권리금을 회수할 수있는지 등 금전과 직결되는 사안으로서 상당히 중요한 권리다. 대항력을 갖추려면 일정한 요건을 갖춰야 하는데 먼저 임차인이 영업장에 사업자등록을 ..

고물가 등 영업 환경의 악화로 지난해 4분기 상가의 공실률이 늘어난 반면 신규 공급이 감소한 오피스는 공실률이 낮아진 것으로 나타났다. 임대료도 오피스는 상승했지만 상가는 유형에 관계없이 전부 하락했다. 25일 한국부동산원이 발표한 지난해 4분기 상업용 부동산 임대 동향 조사에 따르면 오피스의 임대가격지수는 전년 동기 대비 0.41% 상승했다. 반면 상가의 경우 같은 기간 소규모 상가가 0.52% 하락했으며 중대형 상가(-0.33%)와 집합 상가(-0.32%)도 하락했다. 임대가격지수는 시장 임대료 변동을 나타내는 지수다. 부동산원은 “오피스는 스타트업과 정보기술(IT) 기반 업종 등의 성장으로 수요 대비 공급이 부족한 상황이 이어지며 임대가격지수가 상승했지만 상가는 코로나19 회복에도 불구하고 고금리·..

수도권에서 오피스텔, 빌라 등 1139가구를 임대하다가 사망한 ‘빌라왕’ 김모씨(42) 소유 부동산 중에는 상가도 여럿 포함된 것으로 나타났다. 용도만 상가이고 주거용으로 쓰인 위반 건축물이다. 이런 위반 건축물은 낙찰자를 찾기 더 어려운 만큼 세입자의 각별한 주의가 필요하다는 조언이다. 18일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 경매시장에 나온 ‘빌라왕’ 김씨 소유 부동산 47건 중 4건은 상가인 것으로 조사됐다. 이 상가는 모두 서울 금천구 가산동의 한 오피스텔에 포함돼 있다. 이 오피스텔은 지하 1층~지상 10층, 55개 실로 이뤄졌다. 1, 2층을 상가(2종 근린생활시설)로 허가받았지만 주거형 오피스텔로 개조해 임대한 것으로 알려졌다. 이행강제금이 부과되는 위반 건축물이다. 다세대, 오피스텔 등..

서울 둔촌주공(올림픽파크포레온) 공사중단 사태가 아직도 해결 기미를 보이지 않고 있다. 지난달 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 서명한 최종 합의문에 상가대표단체인 통합상가위원회가 강력 반대 의사를 표명했기 때문이다. 최종 합의문은 상가분쟁에 대해 협상에 진전이 없을 시 오는 10월 총회에서 통합상가위를 상가대표단체에서 배제하고, 상가 재건축 시행사(PM)와의 계약을 원상복구 하도록 명시하고 있다. 가처분 인용시 공사중단 해소 안돼 1일 통합상가위 관계자는 "10월 총회에 개최금지가처분을 신청해 상가 관련 안건을 무력화할 것"이라며 "상가 조합원당 10억원 가량 재산권이 침해되기 때문"이라고 강조했다. 10월 총회는 공사재개를 위한 총회인 만큼 가처분 인용 시 공사중단 사..

서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 조합이 대주단에 오는 23일 만기가 도래하는 7천억원 규모의 사업비 대출 기간 연장을 요청하면서 시공사업단과 첨예하게 대립 중인 '상가 문제'에 대한 해결 의지를 강조했다. 5일 조합 집행부에 따르면 조합은 전날 대주단과 시공단에 사업비 대출 기간 연장 요청 공문을 발송했다. 둔촌주공 사업의 시공단은 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이며, 대주단은 NH농협은행 등 24개 금융사로 구성돼있다. 최근 시공단은 대주단으로부터 대출금 기한 연장 불가 입장을 통보받았다면서 사업비 대출금을 대위변제한 뒤 조합에 법적 조치를 취할 수밖에 없다는 내용의 공문을 집행부에 보냈다. 여기에다 조합 반대 측인 둔촌주공 정상화위원회 측의 해임 압박으로 수세에 몰리던 조합..