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주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다. 임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자. 첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 아니다. 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없다. 다만 여기서 한 가지 주의할 것은 그 임차권등기가..

전세계약 갱신 과정에서 최근 시세가 내려간 만큼 차액을 돌려달라(감액 갱신)는 세입자가 많다. 이때 대출을 받아주겠다며 세입자에게 잠깐 전출신고를 해달라고 요구하는 집주인이 있는데, 세입자는 일단 거절하는 편이 낫다. 최근 한국일보 부동산팀엔 비슷한 제보가 여러 건 들어왔다. 세입자 A씨는 전세계약 만료 3개월 전 집주인에게 전세보증금 6억 원 중 1억5,000만 원을 돌려주면 계약을 갱신하겠다고 알렸다. 집주인은 '전세금 반환 협의안'이란 문서 한 통을 보냈다. 집을 담보로 은행에서 대출받아 돈을 내줄 테니 대출이 가능하도록 잠깐 전출신고를 한 뒤 대출이 마무리되면 다시 전입신고해달라는 내용이었다. A씨는 거절했다. A씨가 집주인 제안을 받아들이면 어떻게 될까. 당장 해당 아파트에 대한 A씨의 법적 권..

전입신고 당일 선순위 대출 뒤통수 집주인이 세입자 이사 당일 세입자 모르게 은행에서 집을 담보로 선순위 대출을 받는 행위는 전세사기 대표 유형 중 하나다. 보통 세입자는 이사 당일엔 등기부등본을 떼 근저당(대출)이 있는지 잘 확인하지 않기 때문에 집주인이 선순위 대출을 받아도 이를 모르고 넘어가는 경우가 다반사다. 결국 세입자는 본인도 모르게 집주인이 빚을 진 전셋집에 들어가게 된다. 집주인은 전세보증금도 챙기고 은행에서 최대한도로 대출까지 받아 간다. 이후 세입자는 집이 경매에 넘어가도 선순위 은행 대출 탓에 보증금을 온전히 챙길 수 없다. 이는 이삿날 보통 마무리되는 세입자의 법적 대항력 3가지 조건 (확정일자, 전입신고, 실입주) 중 전입신고 효력 발생의 허점을 이용한 일종의 사기다. 확정일자와 달..

2020년 6월부터 서울 성동구 왕십리 한 1층 상가에서 음식점을 운영하는 A 씨는 최근 자신이 세들어 있는 상가가 경매에 넘어간 사실을 알게 됐다. 처음으로 자기 가게를 연 A 씨는 경매 진행 소식을 듣고 밤잠을 못 이루고 있다. 그는 임차보증금을 지킬 수 있을까. A 씨는 경매 이후 낙찰자에게 계약 갱신을 요구할 수 있을까. A 씨가 먼저 보증금을 지키려면 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춰야 한다. 경매 절차에서 대항력이란 임차인의 임차보증금을 지킬 수 있는지, 남아 있는 계약기간을 보장받을 수 있는지, 더 나아가 추후 다른 임차인으로부터 권리금을 회수할 수있는지 등 금전과 직결되는 사안으로서 상당히 중요한 권리다. 대항력을 갖추려면 일정한 요건을 갖춰야 하는데 먼저 임차인이 영업장에 사업자등록을 ..

전세 사기로 해마다 수천억원대 보증금 피해 사례가 나오고 수법도 점점 교묘해지는 가운데 정부가 이를 막기 위해 방안을 발표했다. 전세 사기 피해를 막기 위해 '자가 진단 안심 전세 앱(응용프로그램)'을 구축해 세입자에 많은 량의 정보를 제공한다. 공인중개사가 전세 사기 매물을 발견해 신고하면 포상금을 주는 등 거래 환경도 안전하게 조성한다. 세입자 대항력을 보강해 법적 권리도 강화할 예정이다. 어쩔 수 없이 전세 사기를 당한 경우엔 '전세 피해 지원센터'를 통해 지원하고, 보증금을 반환받지 못했을 땐 낮은 금리로 긴급 자금을 대출해 준다는 계획이다. 전세 사기 단속을 강화하고 처벌을 강화해 전세 사기를 미리 방지한다는 방침이다. 국토교통부는 1일 임차인 재산 보호와 주거 안정 지원을 위해 '전세 사기 피..

정부가 악성 임대인 명단을 공개한다. 임대인이 동의하지 않으면 확인이 불가능했던 선순위 권리관계와 미납세금도 확인이 수월해진다. 이를 통해 세입자가 스스로 전세 사기 위험을 줄이고, 피해 발생 시 전세 사기의 고의성을 법적으로 입증하기가 용이해질 전망이다. 국토교통부(장관 원희룡)은 1일 이 같은 내용을 골자로 한 '전세사기 피해 방지방안'을 관계부처 합동을 발표했다. 내년 1월 임차인이 입주희망 주택의 시세와 악성임대인 명단을 확인할 수 있는 앱 (자가진단 안심전세 앱)이 구축된다. 의심매물 여부와 위험 정도를 임차인이 사전에 판단해 계약 여부를 결정할 수 있게 한다는 방침이다. 선순위 권리관계에 대한 확인 권한도 임차인에게 부여한다. 지금까지는 경매 등 진행 시 우선 변제되는 권리관계 중 체납 세금,..

대항력에 대한 - 법리가 바뀌지 않는한 - 이런 문제는 계속될듯요.