"서울 아파트값, 50%이상 고평가..역대 최고수준 거품"

 

 

전국 아파트값 하락세가 가팔라지고 있는 가운데 현재 서울 아파트 가격이

적정가 대비 50%이상 고평가돼 있다는 주장이 제기됐다. 역대 최고 수준의 고평가

단계에 와 있으며, 향후 3년간 하락세가 이어질 것이라는 전망이다.

2일 인공지능(AI)기반 부동산 앱 서비스 '리치고'가 개발한 '전세대비 저평가 인덱스'에

따르면, 2022년 8월 기준 서울의 아파트값은 적정가 대비 51.2% 고평가

돼 있는 것으로 나타났다.

리치고는 자체 개발한 AI 시스템을 통해 아파트 적정가격을 추산했다.

이 과정에서 핵심적으로 활용된 지표는 '전세가격'과 '매매가격'이다.

전세 실거주 자체는 투자 수요가 사실상 없어 부동산의 실제 가치와 수요에 훨씬

더 많은 영향을 받는다. 때문에 매매가격보다 전세가격이 부동산 본질 가치에 더욱

가깝다는 가정이 가능하다. 전세대비 저평가 인덱스'는 이 점에 착안해 만들어진 지표다.

 

 

리치고는 "5년간의 전세 증감률과 매매 증감률을 비교해 전세 상승 대비 매매

상승이 낮다면, 매매가격이 아직은 저평가 상태인 것으로 판단하고 매매 가격의

상승 여력이 있다고 해석할 수 있다"고 설명했다.

해당 인덱스에 따르면, 지난달 서울의 전세대비저평가 지수는 -51.2%다.

이는 전세가격 대비 매매가격이 51.2% 고평가 돼 있다고 해석할 수 있다는

게 리치고의 주장이다.

연 소득 대비 주택구매가격 비율(PIR: Price Income Ratio)도 주택 가격을 판단하는

주요 지표다. PIR이 10이면 처분가능소득을 10년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모두 모았을 때,

중간 가격의 아파트를 구매할 수 있다는 의미이다.

PIR은 소득을 기준으로 하는데, 리치고의 PIR은 처분가능소득

(소득에서 이자, 사회보험료 등 비소비지출 비용을 제한 금액)을 기준으로 하고 있어 보다

정확한 계산이 가능하다는 평가다.

이 기준에 따라 측정된 2022년 8월 서울의 PIR은 25.5다.

비교기간(2004.01~2022.08) 중 가장 높은 수준이다.

 

 

리치고는 "비교대상 기간의 평균 PIR은 17이기에, 약 50%가량 고평가된 셈"이라면서

"다양한 지표를 감안할 때 현재 서울 아파트 가격은 역대 가장

고평가 된 것으로 보인다"고 했다.

리치고는 "일각에서는 입주 물량 부족으로 인해 단기적인 큰 폭의 하락은 없을 것이라고

주장하지만, 리치고 AI 미래가격 예측 시스템에 따르면 서울 집값은 향후

3년간 하락세를 보일 것"이라고 전망했다.

 

 

https://v.daum.net/v/20220902152651451

"서울 아파트값, 50%이상 고평가..역대 최고수준 거품"