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농지를 취득할 때 농업경영계획서나 주말·체험 영농계획서를 제출하게 하는 것은 농지 취득 후 농지 소유자가 그 계획서대로 농지를 경영 또는 영농을 하고 있는지를 확인하기 위함이다. 그렇다면 농취증을 발급받아 농지를 취득한 자가 농업경영계획서나 영농계획서대로 농지를 이용하지 않는 경우에는 어떻게 될까?우선 농업경영에 이용하지 않는 농지에 해당하면 그 사유가 발생한  날로부터 1년 이내에 제3자에게 해당 농지를 처분해야 한다. 이때 제3자란 배우자, 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척 등 특수관계인에 해당하지 않는 자(상법시행령 제34조 제4항 제2호)을 말한다.처분사유로는 농지법 제10조 제1항에 자세히 규정하고 있으며, 자연재해, 농지개량, 질병, 징집, 취학, 선거법에 따른 공직취임 등 대통령령으로 정..

잘 아시다시피 통상적인 경매 절차에서의 보증금액은 최저매각가격의 1/10로 진행되고 있습니다. 물론 간혹 최저매각가격의 2/10를 보증금액으로 정하는 경우도 있긴 하나, 대부분의 경우, 최저매각가격의 1/10 수준의 보증금액을 책정하고 있습니다. 그 이유는 기일 입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하되 (민사집행규칙 제63조 제1항), 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 그와 달리 정할 수 있다(동규칙 제63조 제2항)는 민사집행규칙이 있기 때문입니다.   하지만 .. 위와 같은 민사집행규칙 제63조 제1,2항을 위반한 채 아무런 결정도 없이 보증금액을 최저매각가격의 2/10으로 진행한 경매 절차의 적법성 및 유효성에 대해 살펴보도록 하겠습니다.   판례는 위 사안에 관하..

민사집행법 제123조 제2항 및 동법 제121조에 따르면, 다음과 같은 사유가 있을 때 법원은 직권으로 매각을 불허할 수 있습니다.   1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을내세워 매수신고를 한 때 4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데어느 하나에 해당되는 때 5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한권리관계가 변동된 사실이 경매..

경매물건, 특히 전원주택단지가 조성됐거나 조성하고 있는 토지 경매물건을 자세히 살펴보면 어떤 토지는 본 필지 외에 부합된 단지내 도로지분이 있어 본 필지와 도로지분이 함께 매각되는 반면 또 어떤 토지는 본 필지 외에 부합된 도로지분이 없어 본 필지만 매각되는 경우가 종종 있다.그런데 만약 취득하려는 토지가 도로지분이 없는 사실상 맹지인데 토지에 접해 포장도로가 개설돼 있고, 본건 토지 및 인접한 도로에 모두 지역권이 설정된 경우는 어떨까?지역권은 자기토지의 이용가치를 높이기 위해 타인의  토지를 자기토지의 편익에 이용하는 것으로 당사자간의  약정으로 성립하는 권리를 말한다. 이때 지역권을 필요로  하는 토지(자기토지)를 요역지, 지역권을 설정해주는  토지(타인의 토지)를 승역지라고 한다.(출처.부동산태인..

부동산경매 참가자의 궁극적인 목적은 원하는 경매물건을 낙찰받는 것일 것이다. 그러자면, 부동산경매물건에 대해 최고가로 입찰하되 손해보지 않도록 유의할 필요가 있다. 이렇게 해서 최고가 입찰자가 되어 낙찰받게 되면 해당 경매물건의 매각가격(낙찰가격)이 형성된다. (출처.대법원 법원경매정보) 그렇다면, 부동산경매의 매각가격(낙찰가격)에 어떠한 요인들이 영향을 미칠 수 있는가? 이하에서는 주요 영향요인들을 두서없이 제시하고자 한다.첫째, 경매부동산의 용도이다. 해당 경매부동산이 주거용이냐, 상업용이냐, 토지이냐, 공장이냐에 따라 경매물건의 매각가격이 달라질 수 있다. 주거용이더라도 아파트이냐, 단독주택이냐, 다세대주택이냐에 따라 달라질 수 있다.둘째, 경매부동산의 입지이다. 해당 경매부동산이 국토도시 공간에서..

구분소유적 공유관계라 함은 실제 등기사항 전부증명서에는 단순한 공유자로 되어 있지만,  내부적으로 해당 공유자들 사이에서는 부동산의  위치와 면적을 특정하여 각자 특정 부분을  소유하기로 하는 약정이 있는 경우를 말합니다. 즉, 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여  2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하고 있는 것입니다.  다만, 외부적으로 보았을 때는 단순 공유자인 것으로 등기사항전부증명서에 나오기 때문에 이와 같은 부동산에 대한 경매 절차가 진행될 경우 매수를 희망하는 사람으로서는 이를 쉽게 파악하기 어려울 수 있습니다.   우선 이에 관한 관련 법령은 다음과 같습니다. 민법 제262조(물건의 공유)① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다...

전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함) 을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일)까지 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 입찰 시 제공한 입찰보증금이 몰수된다는 것은 주지의 사실이다. 농지 여부에 대한 판단은 지목이 아니라 현황주의에 의한다. 따라서 지목이 임야라 하더라도 현황상 전으로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지만 지목이 전인데 현황상 도로로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지 않다. 다만 이는 농취증 발급관청인 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 에서 판단하고 있는 기준이고, 경매법원은 농지의 이용현황보다는 오로지 토지의 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는지 여부만을 판단기준으로 삼는다. 그렇기 때문에 경매법원은 그 토지상에 건물이 들어서 있거..

오늘은 법정지상권이 있는 건물 소유권자로부터 경매 등의 방법으로 건물의 소유권을 이전받은 자에게 법정지상권이 그대로 인정되는지 여부 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.   사실관계는 다음과 같습니다. 1. 토지와 지상 건물을 함께 소유한 A로부터 B가 지상 건물의 소유권을 취득함.2. B는 법정지상권을 취득함.3. 한편, B의 경제 사정 악화 등으로 인하여 C가 위 지상건물을 경매를 통하여 소유권을 취득함.   관련법률은 다음과 같습니다. 부동산등기법 제69조(지상권의 등기사항)등기관이 지상권설정의 등기를 할 때에는제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는경우에만 기록한다.1. 지상권설정의 목적2. 범위3. 존속기간4. 지료..

부동산경매절차 중에서 새매각으로 불리우는 신경매와 재매각으로 불리우는 재경매가 있다. 과연 신경매와 재경매는 어떻게 구별할 수 있을까?   먼저 개념측면에서 보면, 신경매(새매각)는  집행법원이 경매부동산의 매각(입찰)을  실시하였으나 매수인이 결정되지 않아서  다시 매각기일을 지정하여 실시하는 경매이다. 반면, 재경매(재매각)는 매수인(차순위매수인이  매각허가를 받은 경우 포함)이 대금지급기한이나  민사집행법에서 다시 정한 기한까지  대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고,  차순위매수신고인이 없는 때에 법원이  직권으로 다시 실시하는 경매이다.  (출처.부동산태인)  신경매(새매각)는  매각기일에 입찰을  실시하였으나 허가할 매수신고인이  없어서 최종적으로 매각이 마감된 때에,  즉 유찰이 된 때에 ..