토지와 건물 등기부등본의 권리가 다를때 배당의 원칙

 

물건을 임대하거나 경매에 참여할 때, 많은 사람들이 건물의

 

등기부만 확인하고 안심하는 경우가 많다. 그러나 건물과 토지의

 

등기부가 분리되어 있는 경우라면 이야기는 달라진다.

 

건물 등기부가 아무리 ‘깨끗’하더라도, 토지 등기부에 설정된

 

근저당권 하나가 임차인과 낙찰자 모두에게 치명적인 영향을

 

미칠 수 있기 때문이다.

 

<표1 참조> 감정가가 2억원(토지 1억원, 건물 1억원)의 단독주택이 있다.

 

건물 등기부에는 아무런 제한물권이 없고, 토지 등기부에는 1억원의 선순위

 

근저당이 설정되어 있다. 이를 모른 채 세입자가 보증금 1억 원으로 건물만

 

임차했다고 가정해보자. 이후 이 주택이 경매로 넘어가 1억 6000만원에

 

낙찰된다면, 경매대금 중 8000만원은 선순위 토지저당권자에게 우선 배당되고,

 

나머지 8000만원만이 세입자의 몫이 된다. 결국 임차인은 보증금 중 2000만원을

 

회수하지 못하는 상황에 처하게 되는 것이다.

<표1>

 

이런 사례에서 가장 큰 교훈은 권리분석 시 ‘건물’과 ‘토지’를

 

분리해서 봐야 한다는 점이다. 일반적으로 경매에서는 ‘말소기준권리’를

 

기준으로 권리관계를 정리하는데, 건물과 토지의 권리 순위가 다를

 

경우 이를 단일 기준으로 판단하기는 어렵다.

예컨대, 1순위가 토지 근저당, 2순위가 임차인, 3순위가 건물 근저당인 경우,

 

말소기준권리가 어디냐에 따라 임차인 보증금의 인수 여부가 완전히 달라진다.

건물 근저당을 기준으로 삼는다면, 임차인은 그보다 선순위이므로 권리가

 

경매로 소멸되지 않고, 낙찰자가 보증금을 인수해야 한다.

 

반면, 토지 근저당을 기준으로 하면 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 어떠한

 

권리도 인수하지 않게 된다. 그렇다면 어떤 기준을 따라야 할까?

결론은 간단하다. 임차인의 계약 대상은 ‘건물’이고, 사용 목적도 건물이므로

 

보증금 인수 여부는 건물 등기부 기준으로 판단해야 한다.

 

따라서 이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하게 된다.

이러한 구조는 입찰 예정자에게 리스크다. 토지와 건물 모두 포함된

 

경매 물건이라면 입찰 전 반드시 양쪽 등기부의 권리관계를 따로 분석해야 하며,

 

특히 임차인의 위치가 각각의 말소기준권리보다 선순위인지 여부를

 

면밀히 따져야 한다.

임차인 입장에서도 계약 전 건물 등기부만 보고 ‘안전하다’고 단정

 

짓는 것은 위험하다. 건물이 아무리 깨끗해도, 그 건물이 위치한 토지에

 

설정된 근저당권 하나가 보증금 회수 가능성에 결정적인 영향을

 

줄 수 있기 때문이다. 특히 단독주택이나 다가구주택처럼 건물과

 

토지의 등기부가 분리되어 있는 경우에는 더욱 철저한 검토가 필요하다.

결국 임대차 계약이나 경매 입찰 모두에서 중요한 것은 ‘등기부의 전체 그림’을

 

보는 것이다. 보이는 것만 보고 판단하면 보이지 않는 손실이 따라올 수 있다.

 

건물과 토지를 따로 보고 각각의 권리관계를 개별적으로 분석하는 것이 손해를

 

피하는 유일한 길이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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