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부동산 매매 계약 실무 상 가장 많이 문제되는 가계약금을 주고 받는 문제와 이후 계약 해지 문제 등에 관한 초보자 분들의 궁금증을 해결해보고자 합니다. 하나의 사실관계를 상정하여 쉽게 설명드려 보겠습니다. 대강의 사안을 다음과 같습니다. A는 B 소유의 아파트를 7억 원에 매수하기로 마음 먹었습니다. 좀 더 구체적으로 A와 B는 해당 아파트에 관하여 계약금 7천만 원, 중도금 2억 3천만 원, 잔금 4억 원으로 계약하고, 소유권이전등기는 잔금 지급과 동시에 이행하기로 약정하였습니다. A는 계약 당시 해당 아파트를 누가 먼저 매수할까 겁이 나 서둘러 매매 계약을 구두로 체결하면서 계약 당일에는 가계약금 조로 500만 원만 지급한 후 이틀 후 정식 계약서를 작성할 때 나머지 6천5백만 원을 지급하기로 하였습..

여러가지 사유로 시장에서 전세매물은 드물어지지만 여전히 전세계약은 현재에도 다수 이루어지고 있다. 전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 않지만, 경매에서는 소송을 거쳐 경매를 진행시켜야 하기에 이같은 제도가 다소 불편할 수 있고, 따라서 전세권 설정을 선호하는 임차인도 여전히 존재하고 있다. 여기서는 전세권을 설정할 때 실수하는 사항 두가지를 집중적으로 살펴보기로 한다. 우선 전세권이란 무엇인지 알아보자. 전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303조 l항). 전세권의 목적물은 부동산이지만..

법률적 의미로서의 혼동은 채무자가 채권자를 상속하는 것과 같이 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일한 주체(동일인)에 귀속하는 것을 말한다. 이럴 경우 채권을 존속시킬 필요가 없으므로 해당 채권은 소멸시킨다. 다만 이 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 예외적으로 채권이 존재하게 되는데(민법 제507조 참조), 제3자의 권리의 목적이라 함은 혼동으로 소멸하는 채권에 질권이나 담보물권 등이 설정된 경우를 말한다. 본 경매물건의 등기부등본상의 권리관계를 자세히 보면 전세권자 유○○이 전세권 설정 후 1년이 지난 시점에 전세권 목적의 부동산에 대한 소유권을 이전받았다. 즉, 전세권자가 자신의 채권의 목적이었던 부동산을 당초 소유자였던 김○○으로부터 매수한 것으로 전세권자와 현재의 소유자가 유○○으로 같아졌다..

부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다. 임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자. 첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 아니다. 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없다. 다만 여기서 한 가지 주의할 것은 그 임차권등기가..

서울시 강남구 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동이 다음 과 같이 지난 2021년 3월 3일 매각기일에 서울중앙지방법원 경매4계에서 매각되었다. 그 결과, 1개 동은 최저경매가 80,789,327,600원이었으나 105,410,000,000원에 매각되었고, 다른 1개 동은 최저경매가 105,577,000,000원이었으나 138,999,900,000원에 매각되었다. 과연 어떻게 된 것일까? (출처: 부동산태인, 대한민국법원 경매정보) 비밀은 바로 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있다. 바로 위의 을 자세히 보면 사건명에 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 표시되어 있다. 그런데, 어째서 공유물분할이고, 왜 경매일까? 아래 등기사항증명서를 살펴보면, 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동 모두 소유자가 2명임을 알 ..

세상을 살다보면 생각하지 못한 온갖 일이 벌어지곤 한다. 예컨대, A가 아파트를 B에게 파는 매매계약을 체결하고 B로부터 중도금까지 받았는데 C에게 다시 매각하려고 한다면, B는 어떻게 대처해야 할까? 여러 가지 방법이 있겠지만, 가장 빠른 대처법은 B가 A를 상대로 부동산처분금지가처분(不動産處分禁止假處分)을 법원에 신청하는 것이다. (자료: 대한민국 법원 전자소송 싸이트(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/)) 이처럼, 가처분(假處分)은 가압류(假押留)처럼 민사소송을 전제로 하지만 확정판결을 받기 까지 시간이 오래 걸리기 때문에 최소한의 심리로 신속하고도 잠정적인 조치를 명하는 보전처분이다. 가압류가 금전채권이나 금전으로 환산가능한 채권의 집행보전을 목적으로 한다면, 가처분은 금전채권..

부동산경매에 참여하고자 할 때 반드시 알아야 할 것이 무엇일까? 여러 가지가 있겠지만, 배당절차와 배당이의신청에 대해 알아두는 것이 필요하다. 그래야 경매과정에 채권자로 참여하든 채무자로 참여하든 조금이나마 손해를 덜 보게 될 것이기 때문이다. 우선, 배당절차는 아래 과 같다. 배당은 법원이 주관해서 진행하는 경매절차의 마지막 단계로써, 매수인이 매각대금을 납부하면, 그 매각대금에 대해 집행비용을 공제하고 남은 잔액을 채권자별로 우선순위에 따라 분배하는 것을 말한다. 이러한 배당을 위한 구체적인 절차는 배당표에 대한 배당이의가 있는지 없는지에 따라, 그리고 배당이의신청이 있는 경우에 이러한 배당이의가 배당기일에 완결되는지 안되는지에 따라 다소 복잡하게 진행될 수 있다. (출처: 부동산태인) 그렇다면, 배..

공유자 우선매수신고란 우리나라의 고유한 제도로서 부동산경매물건의 일부 지분이 경매로 나왔을 때, 다른 공유자가 해당 경매물건에 대해 우선매수할 수 있도록 허용하는 제도이다. (출처: 부동산태인) 그렇다면, 이러한 ‘공유자 우선매수신고 제한 있음’의 의미는 무엇이고, 공유자 우선매수신고의 구체적인 효력, 근거법과 권한행사절차 등은 무엇일까? ‘공유자 우선매수신고 제한 있음’의 의미를 알기 위해서는 공유자 우선매수신고의 구체적인 효력부터 알아둘 필요가 있다. 앞의 에서 제시된 아파트 경매물건처럼 2명 이상이 공동으로 소유하고 있었는데, 공동소유자들 중에서 채무관계 등의 이유로 일부지분이 경매법원에 나오는 경우가 있다. 이때, 다른 지분을 가진 공유자는 경매로 나온 해당 일부지분에 대해 매각기일까지 매수신청의..

어느 분야에도 그렇겠지만 부동산(경매) 분야에도 언뜻 들어서는 이해하기 곤란한 용어들이 참 많다. 한 가지 예를 들어보자. 지난 11월 3일 경매가 예정됐었던 서울 종로구 평창동 소재 토지(대지) 경매물건(매각기일이 변경됨)에 대한 세부정보를 살펴보면 주의사항에 ‘토지이용계획확인서상 비오톱1등급(저촉)토지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 행위허가를 요하며, 그 밖의 제한사항 등은 관할 행정기관에 확인을 요함’이라는 문구가 기재돼 있다. (출처: 부동산태인) 비오톱1등급? 비오톱1등급(저촉)토지? 무슨 말인지 쉽게 와닿지도 않지만 뭔가를 연상해서 떠올리기는 더더욱 어려웠다. 혹시나 해서 토지e음을 통해 토지이용계획을 열람해보니 마찬가지로 해당 토지는 ‘비오톱1등급(2021-09-30) (저촉..