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반려견, 반려묘 등 최근 강아지나 고양이와 함께 거주하는 세대가 늘어나고 있습니다. 실제로 그 숫자가 이제는 무시할 수 없을 정도로 많은데요. 그러나 아직도 일부 신축 건물의 건물주분들 등은 그와 같은 반려동물의 거주로 인한 각종 제문제로 인하여 자신의 건물에 대한 가치가 떨어질 것을 염려하여 임대한 건물에서 반려동물이 함께 거주하는 것을 탐탁치 않아 하는 분들도 많습니다. 임차인 A는 경기도 00시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 임대인 B에게 계약금으로 4,000만원을 지급했습니다. 그러나 임차인 A는 당시 반려견 3마리와 함께 거주할 예정이었으나, 그 사실을 계약 당시 언급하지는 않았습니다. 임대인 B 또한 반려동물에 관한 언급이 없었습니다. 임차인 A가 반려견 3마리를 키..

1. 선순위 전세권의 특성 ○ 전세권과 임차권의 구별 전세권은 임차권과 엄격히 구별되어야 한다. 전세권은 성격상 용익과 담보의 성질을 같이 가지고 있는 물권이다. 즉, 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다(「민법」 제303조제1항). 임차권은 채권으로서, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말한다(「민법」 제618조). ○ 선순위 전세권의 특성 선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권을 말한다. 배당요구한 전세권은 담보권과 같은 것이어서 그 자체가 ..

낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가 내놓을 수 있는 카드는 거의 없지만 매수인이 가진 카드는 많기 때문이다. 명도협의 시 매수인이 제시할 수 있는 카드로 우선 명도확인서가 있다. 명도확인서는 낙찰 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도했다는 것을 확인해주는 서면으로 임차인이 매각대금으로부터 배당을 받을 경우 집행법원에 반드시 제출해야 하는 서류다. 여기서 한 가지 모순이 생길 수 있다. 매수인..

Q: 신속통합기획 재개발 신청 준비 중인 곳에 매수할 때 구역지정 전에 매수하여야 한다거나 하는 기준일이 있나요? 혹시 현금 청산당하는 건 아닌지요? A: 신속통합기획 재개발은 서울시가 다른 지자체와는 달리 독자적으로 추진하는 재개발 활성화 지원 계획의 일환입니다. 앞으로 여러 지자체에서 이러한 지원을 해줄 것으로 기대됩니다. 일반 재개발과 같은 법령인 도시정비법에 의해 진행되지만 진행속도를 높여주기 위해 여러 단계를 단축시켜 주거나 사업의 초기 단계에 주민 스스로 해결하기 어려운 상황에 도움을 주기 위해 컨설팅 업무 등 여러 지원을 서울시가 해주고 있습니다. 이때 투기 방지 대책의 일환으로 "권리산정기준일"을 별도 고시하는데, 이에 대한 일반인들의 오해가 많습니다. 권리산정기준일이란 물건의 거래를 막는..

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가..

주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

부동산 매매 계약 실무 상 가장 많이 문제되는 가계약금을 주고 받는 문제와 이후 계약 해지 문제 등에 관한 초보자 분들의 궁금증을 해결해보고자 합니다. 하나의 사실관계를 상정하여 쉽게 설명드려 보겠습니다. 대강의 사안을 다음과 같습니다. A는 B 소유의 아파트를 7억 원에 매수하기로 마음 먹었습니다. 좀 더 구체적으로 A와 B는 해당 아파트에 관하여 계약금 7천만 원, 중도금 2억 3천만 원, 잔금 4억 원으로 계약하고, 소유권이전등기는 잔금 지급과 동시에 이행하기로 약정하였습니다. A는 계약 당시 해당 아파트를 누가 먼저 매수할까 겁이 나 서둘러 매매 계약을 구두로 체결하면서 계약 당일에는 가계약금 조로 500만 원만 지급한 후 이틀 후 정식 계약서를 작성할 때 나머지 6천5백만 원을 지급하기로 하였습..

여러가지 사유로 시장에서 전세매물은 드물어지지만 여전히 전세계약은 현재에도 다수 이루어지고 있다. 전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 않지만, 경매에서는 소송을 거쳐 경매를 진행시켜야 하기에 이같은 제도가 다소 불편할 수 있고, 따라서 전세권 설정을 선호하는 임차인도 여전히 존재하고 있다. 여기서는 전세권을 설정할 때 실수하는 사항 두가지를 집중적으로 살펴보기로 한다. 우선 전세권이란 무엇인지 알아보자. 전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303조 l항). 전세권의 목적물은 부동산이지만..

법률적 의미로서의 혼동은 채무자가 채권자를 상속하는 것과 같이 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일한 주체(동일인)에 귀속하는 것을 말한다. 이럴 경우 채권을 존속시킬 필요가 없으므로 해당 채권은 소멸시킨다. 다만 이 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 예외적으로 채권이 존재하게 되는데(민법 제507조 참조), 제3자의 권리의 목적이라 함은 혼동으로 소멸하는 채권에 질권이나 담보물권 등이 설정된 경우를 말한다. 본 경매물건의 등기부등본상의 권리관계를 자세히 보면 전세권자 유○○이 전세권 설정 후 1년이 지난 시점에 전세권 목적의 부동산에 대한 소유권을 이전받았다. 즉, 전세권자가 자신의 채권의 목적이었던 부동산을 당초 소유자였던 김○○으로부터 매수한 것으로 전세권자와 현재의 소유자가 유○○으로 같아졌다..