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경매는 누구나 입찰할 수 있지만 그렇다고 모든 사람에게 입찰이 허용되는 것은 아니다. 재경매 절차에 있어서의 전의 매수인을 비롯해 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매ㆍ입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해 놓고 있다. 또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자 (채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인 (감정평가법인이 감정인..

① 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 원고는 2017. 3. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30. 및 2017. 7. 26. 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였습니다. ② 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제 공탁하였습니다. ③ 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장..

재산 상속을 둘러싼 친자와 양자 간 분쟁 사례가 늘고 있다. 본래 혈연관계에 있는 상속인들이 양자나 친양자의 상속권을 거부하는 사례가 적지 않다. 양자란 자연 혈연관계는 아니지만 법률이 혈연관계로 인정하는 제도다. 하지만 양자도 친자녀와 마찬가지로 상속권을 주장할 수 있다. 생물학적 친자가 아니더라도 법률상 자녀로 인정된다면 상속권은 물론 유류분 청구도 할 수 있다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "양부모가 사망했을 때 양자도 1순위 상속권자가 되고 본래 친생자가 있는 가정에서 친생자와 양자가 공동 상속권자"라고 설명했다. 엄 변호사는 "양부모 사이에 친생자가 존재하지 않았다면 양자가 단독 상속인이 된다"고 덧붙였다. 민법에는 피상속인(사망자)의 1순위 상속인을 직계비속, 즉 자녀로 규..

부당이득(不當利得)의 사전적 의미는 법령을 위반하는 부당한 방법으로 타인에게 손해를 주면서 얻는 이익이다. 따라서 이러한 부당이득에 대해서는 법적으로 손실을 본 사람이 부당이득을 가진 사람에게 반환을 청구하는 권리를 갖는다. 우리나라 민법 제741조에서도 “법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다”고 명시하고 있다. 부동산경매에서도 이러한 부당이득이 발생할 수 있고, 이에 대해 부당이득반환청구를 행사할 수 있다. (출처: 대한법률구조공단, 부동산태인) 실제로 부동산경매에서 부당이득반환청구와 관련된 주요 쟁점들을 정리해보면 다음과 같다. 첫째, 부동산경매의 배당과정에서 배당이의신청을 하지 않는 채권자는 부당이득반환청구가 ..

반려견, 반려묘 등 최근 강아지나 고양이와 함께 거주하는 세대가 늘어나고 있습니다. 실제로 그 숫자가 이제는 무시할 수 없을 정도로 많은데요. 그러나 아직도 일부 신축 건물의 건물주분들 등은 그와 같은 반려동물의 거주로 인한 각종 제문제로 인하여 자신의 건물에 대한 가치가 떨어질 것을 염려하여 임대한 건물에서 반려동물이 함께 거주하는 것을 탐탁치 않아 하는 분들도 많습니다. 임차인 A는 경기도 00시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 임대인 B에게 계약금으로 4,000만원을 지급했습니다. 그러나 임차인 A는 당시 반려견 3마리와 함께 거주할 예정이었으나, 그 사실을 계약 당시 언급하지는 않았습니다. 임대인 B 또한 반려동물에 관한 언급이 없었습니다. 임차인 A가 반려견 3마리를 키..

1. 선순위 전세권의 특성 ○ 전세권과 임차권의 구별 전세권은 임차권과 엄격히 구별되어야 한다. 전세권은 성격상 용익과 담보의 성질을 같이 가지고 있는 물권이다. 즉, 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다(「민법」 제303조제1항). 임차권은 채권으로서, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말한다(「민법」 제618조). ○ 선순위 전세권의 특성 선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권을 말한다. 배당요구한 전세권은 담보권과 같은 것이어서 그 자체가 ..

낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가 내놓을 수 있는 카드는 거의 없지만 매수인이 가진 카드는 많기 때문이다. 명도협의 시 매수인이 제시할 수 있는 카드로 우선 명도확인서가 있다. 명도확인서는 낙찰 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도했다는 것을 확인해주는 서면으로 임차인이 매각대금으로부터 배당을 받을 경우 집행법원에 반드시 제출해야 하는 서류다. 여기서 한 가지 모순이 생길 수 있다. 매수인..

Q: 신속통합기획 재개발 신청 준비 중인 곳에 매수할 때 구역지정 전에 매수하여야 한다거나 하는 기준일이 있나요? 혹시 현금 청산당하는 건 아닌지요? A: 신속통합기획 재개발은 서울시가 다른 지자체와는 달리 독자적으로 추진하는 재개발 활성화 지원 계획의 일환입니다. 앞으로 여러 지자체에서 이러한 지원을 해줄 것으로 기대됩니다. 일반 재개발과 같은 법령인 도시정비법에 의해 진행되지만 진행속도를 높여주기 위해 여러 단계를 단축시켜 주거나 사업의 초기 단계에 주민 스스로 해결하기 어려운 상황에 도움을 주기 위해 컨설팅 업무 등 여러 지원을 서울시가 해주고 있습니다. 이때 투기 방지 대책의 일환으로 "권리산정기준일"을 별도 고시하는데, 이에 대한 일반인들의 오해가 많습니다. 권리산정기준일이란 물건의 거래를 막는..

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가..