집값, 얼마나 떨어져야 '대세하락'일까

 

전문가들 사이에서는 적어도 올해나 내년까지는 집값이 오르기는 힘들 거라는

데에 이견이 없는 편입니다. 금리인상기인 데다가 경기침체에 대한 우려가

지속하고 있기 때문인데요.

실제 한국부동산원에 따르면 지난달 25일 기준 전국 아파트 매매가격은

전주보다 0.06% 하락하면서 낙폭이 더욱 커졌습니다. 12주째 하락세입니다.

서울도 0.07% 떨어지는 등 하락세가 갈수록 뚜렷해지는 흐름입니다.

앞으로 집값이 하락할 거라는 전망도 늘고 있고요. 한국개발연구원(KDI)은

지난달 28일 발표한 '2분기 부동산시장 동향' 보고서를 통해 당분간 매매가격이

하락할 거라고 전망했습니다.

한국은행이 같은달 27일 발표한 소비자동향조사에 따르면 1년 뒤 집값 전망치를

보여주는 주택가격전망지수는 82로 지수 작성을 시작한 2013년 1월 이후 최저치를

찍었고요. 집값 하락은 불가피해 보입니다.

 

 

 

짧았지만 강했던 IMF…길었던 금융위기

 

다만 '대세 하락기'냐 '일시 조정기'냐에 대한 의견은 제각각입니다.

이처럼 의견이 엇갈리는 데에는 여러 이유가 있을 텐데요.

우선 미래를 예견하는 게 쉬운 일이 아니기 때문일 겁니다.

우크라이나 전쟁이나 미국의 금리 인상이 언제까지 이어질지 예단하기도 어렵고요.

국내에서는 새 정부의 규제 완화가 어느 정도 수준으로 추진될지 아직은

알 수 없습니다. 변수가 많다는 의미입니다.

사실 얼마나 오랜 기간, 또 어느 정도로 집값이 떨어져야 대세 하락이라고

정의할 수 있는지 명확한 기준도 없습니다. 

그간의 대표적인 '하락기'들을 살펴봐도 알 수 있는데요. 지난 30년간 서울

아파트의 연간 매매가격이 하락한 적은 두 번 정도입니다.

국제통화기금(IMF) 구제금융 사태가 터진 1990년대 말과 글로벌

금융위기가 발생한 2010년대 초입니다.

두 시기 모두 '대세하락기'라고 기억되고 있지만 양상은 많이 다릅니다.

KB부동산 통계를 보면, IMF 사태 때는 서울 아파트 매매가격이 1998년 1년간

무려 14.6% 급락했습니다. 하지만 회복은 빨랐습니다.

다음 해에는 다시 12.5% 오르며 하락기는 1년에 그쳤습니다.

충격은 컸지만, 하락기는 단기간에 그친 셈입니다.

글로벌 금융위기 당시를 볼까요. 미국발 서브프라임 사태에 이어 유럽 재정위기까지

이어지면서 국내 부동산 시장의 불황도 길게 이어졌습니다.

다만 낙폭이 크지는 않았습니다. -1~-5% 정도의 하락세가 2010년부터 4년가량

이어졌습니다. 이후 다시 상승세로 돌아서기 시작했고요.

 

 

 

일시적이냐 대세냐…현 시점선 판단 어려워

결국 대세하락기라는 건 집값 하락세의 기간이나 강도로 판단할 수도 있고 

사회 전반적인 분위기와 연계해서도 판단할 수 있을 듯 합니다.

IMF사태나 글로벌 금융위기처럼 사회 시스템이 흔들릴 정도의 경기 경착륙

속에서 집값 하락이 일어날 경우 '대세하락'으로 이어지는 경우가 많은 듯 합니다.

전문가들도 비슷한 의견을 내놓고 있습니다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은

"대세하락을 전망하는 가장 큰 전제조건은 거시경제가 침체하는 시스템적인 위기"라며

"지난 글로벌 금융위기 당시처럼 시스템적인 위기가 온다면 당연히 집값은 대세 하락하게

돼 있지만, 아직 단정할 수 없기 때문에 하락을 점치기는 어렵다"고 설명했습니다.

이어 "대세하락이라고 하려면 다주택자뿐만 아니라 1가구 1주택자들이 줄줄이

매도 관점으로 돌아서야 하는데, 이 경우는 이미 유동성의 위기이자 경기침체로 들어선

뒤라고 보면 된다"며 "아직 그런 분위기는 아니다"고 강조했습니다.

이 경우 대세하락을 넘어 부동산가격의 경착륙에 대한 우려도 커질 수밖에 없는데요.

이는 우리 경제에 더 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 

송승현 도시와경제 대표 역시 "주택 가격이 가장 큰 영향을 받는 건 아무래도 경기침체인데,

아직 이에 대한 직접적인 징조가 있지는 않다"며 "결국 지금은 금리의 영향에 따라 집값이

하향 안정화할 거라고 보는 게 맞다"고 설명했습니다. 송 대표는 금리가 고점을 찍은 뒤

적어도 1년가량은 하향 조정 기간은 이어질 거라고 전망합니다.  

 

 

https://realestate.daum.net/news/detail/main/20220802153003975

[알쓸부잡]집값, 얼마나 떨어져야 '대세하락'일까 | Daum 부동산