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이달 들어 9억원 이하 수도권 아파트 경매에 응찰자가 늘고 있다. 경매시장 침체에도 신생아특례대출 및 대출금리 인하 등으로 실수요자들의 중저가 물건에 대한 관심이 높아졌다는 게 업계 관계자들의 설명이다. '낙찰된 감정가 9억원 이하 아파트' 분석 결과 경기도 지역의 경우 응찰자 수가 11.88명으로 올해 1월 10.22명 보다 늘었다. 인천 경우 이달 12.69명 으로 지난달 10.96명, 지난해 12월10.68명 등과 비교해도 늘었다. 서울은 이달에 2.45명으로 저조하다. 다만, 올해 1월은 7.54명으로 지난해 12월 6.13명보다 증가했다. 경매업계는 내집마련을 고려하는 신혼부부와 30·40대 실거주자들이 경매 물건 상담 사례가 늘었다고 입을 모았다. "신생아특례대출로 비교적 관심도가 적었던 물건..

"건물주가 권리금 회수를 방해해 손해배상청구소송을 제기해 승소했습니다. 하지만 건물주는 판결 이후에도 배상금을 내지 않고 있습니다. 소송에서 이기면 다 해결되는 줄 알았는데 건물주의 시간 끌기에 불안합니다." 권리금에 대한 손해배상청구소송에서 건물주가 패소했음에도 배상하지 않고 버티는 경우가 있다. 전문가들은 이때 강제집행을 통해 권리금 배상액을 받을 수 있다고 조언한다. 손해배상청구소송에서 패소한 건물주가 권리금을 배상하지 않고 버틴다면 강제집행을 통해 배상액을 받을 수 있다. 건물주의 방해로 권리금 회수의 기회를 놓친 경우 피해 금액을 계산해 배상토록 하는 일명 '권리금 소송'이다. 그렇다면 권리금에 대한 손해배상청구소송 이후 어떻게 강제집행을 할 수 있을까. 먼저 부동산 경매가 가능하다. 부동산 경..

부당이득(不當利得)의 사전적 의미는 법령을 위반하는 부당한 방법으로 타인에게 손해를 주면서 얻는 이익이다. 따라서 이러한 부당이득에 대해서는 법적으로 손실을 본 사람이 부당이득을 가진 사람에게 반환을 청구하는 권리를 갖는다. 우리나라 민법 제741조에서도 “법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다”고 명시하고 있다. 부동산경매에서도 이러한 부당이득이 발생할 수 있고, 이에 대해 부당이득반환청구를 행사할 수 있다. (출처: 대한법률구조공단, 부동산태인) 실제로 부동산경매에서 부당이득반환청구와 관련된 주요 쟁점들을 정리해보면 다음과 같다. 첫째, 부동산경매의 배당과정에서 배당이의신청을 하지 않는 채권자는 부당이득반환청구가 ..

‘25억5000만원(2023년 4월)→24억9900만원(2023년 5월)→ 24억5000만원(2024년 1월)’ 2022년 말 입주한 서울 서초구 신반포르엘2차의 전용면적 59㎡짜리 보류지 매물이 세 차례나 유찰됐다. 일반적으로 서울 핵심지에서 나온 보류지는 ‘알짜 매물’로 통하지만, 경기 침체로 주택 매수세가 위축되자 연이은 할인 공고에도 팔리지 않는 ‘애물단지’로 전락했다. 급기야 조합이 매각 공고를 올리는 것을 포기하고 공인중개사사무소에 내놓는 사례도 생겼다. 정비업계에 따르면 신반포르엘2차(신반포14차 주택재건축정비사업조합)는 지난달 9일 보류지 1가구에 대한 3차 매각 공고를 올렸다. 전용면적 59㎡ 최저입찰가격은 24억5000만원으로 책정했다. 작년 4월 1차 매각 당시보다 몸값을 1억 가량 ..

주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

서울 아파트 경매 낙찰가율이 80% 초반대를 기록하며 두 달째 내림세를 기록했다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 2233건으로 이 중 862건이 낙찰됐다. 낙찰률은 전월(37.8%)보다 0.8%p(포인트) 오른 38.6%, 낙찰가율은 전달(80.8%) 대비 0.9%p 상승한 81.7%를 기록했다. 평균 응찰자 수는 7.0명으로 전월(6.0명)보다 1.0명이 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 하반기 전국 아파트 경매지표는 상반기보다 다소 호전된 것으로 나타났지만, 고금리와 부동산 경기침체로 인해 아파트 경매물건은 계속 늘어날 것으로 예상된다. 이달 말 예정된 특례보금자리론 종료 등에 따른 매수세 위축으로 한동안 경매지표 회복은 더딜 것으로 보인다. 서울 아파트 경매 진행건수는 215건으로 이 중 64건이 낙..

고금리 여파로 부동산 거래가 침체되면서 경매시장도 한파가 지속돼 서울 고가 아파트가 감정가보다 8억원가량 낮은 금액에 낙찰됐다. 지난해 12월 경매를 진행한 서울 아파트 가운데 응찰자 수가 가장 많은 매물은 서울 서초구 반포동의 '아크로리버파크'로 27명이 몰렸다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 215건으로 이 중 64건이 낙찰됐다. 낙찰률은 전월(28.5%) 대비 1.3%포인트(p) 오른 29.8%를 기록, 2회 이상 유찰된 아파트 대부분이 새 주인을 찾으면서 낙찰률이 상승했다. 낙찰가율은 80.1%로 전월(80.7%) 대비 0.6%포인트 내려 두 달째 하락세를 보였다. 평균 응찰자 수는 전월(5.5명) 대비 0.6명이 늘어 6.1명으로 집계됐다. 특히 지난달 경매가 진행된 서울 아파트 가운데 ..

부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다. 임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자. 첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 아니다. 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없다. 다만 여기서 한 가지 주의할 것은 그 임차권등기가..

부동산 시장의 침체에 따라 서울 지역의 아파트 경매시장에서도 낙찰가율이 두 달째 내림세를 기록하고 있다. 평균 응찰자 수는 늘었으나 낙찰률은 낮아지는 등 경매 시장의 한파가 서울에서도 나타나는 모습이다. 지난 1∼29일 서울 아파트 경매는 모두 215건이 진행돼 이 중 64건이 낙찰됐다. 평균 응찰자 수는 6.13명, 낙찰률은 29.80% 낙찰가율은 80.10%로 나타났다. 감정가 대비 낙찰가를 의미하는 낙찰가율은 부동산 시장과 맞물려 변화한다. 시장이 활황일 때는 경매에도 수요가 몰리면서 낙찰가율이 100%가 넘지만, 서울 아파트 경매의 경우 지난해 6월(110%)을 마지막으로 100%를 하회하고 있다. 이후 오르락내리락하던 낙찰가율은 지난 10월 86.7%를 찍은 뒤 지난달 80.7%, 이번에 다시 ..