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“신축은 너무 비싸고 실수요와 투자를 잡을 수 있는 재건축 단지를 사고 싶었지만 최근 분담금이 너무 높아 감당이 안되네요. 결국 새집 수준에 편의시설도 좋은 준신축으로 결정했습니다.” 고금리와 공사비 급등으로 분양가가 치솟고 있는 가운데 새집 수준에 생활편의 시설을 갖춘 준신축이 부각되고 있다. 미 래투자가치는 상대적으로 떨어지지만, 신축이나 입지 좋은 구축 대비 가격 경쟁력이 높아 실수요자들의 발길이 이어지고 있다. 지난해 서울 연식별 아파트 가운데 21년~30년 이상 아파트가 9509건으로 가장 많이 거래됐다. △10년 이하 9289건 △11년~20년 이하 9063건 △30년 초과 6214건 순이었다. 통상 아파트중에서는 정주여건이 좋고 편의시설이 잘 갖춰져 있는 10년 이하 신축 아파트가 가장 많이..

정부가 지난해 ‘재건축 3대 대못 (안전진단·재건축초과이익환수제·분양가상한제)’을 대거 걷어낸 데 이어 올해도 규제 완화책을 쏟아내자, 부동산 업계에서는 “현재 상황에서 풀 수 있는 규제는 다 푼 것이나 다름없다”는 평가도 나온다. 보통 사업 시작부터 입주까지 15~20년 걸리는 재건축·재개발 사업 기간이 얼마나 단축될 수 있을지에도 관심이 쏠린다. 재개발·재건축은 안전진단(재건축의 경우)→정비구역지정→ (조합설립추진위 구성)→조합설립→사업시행계획인가→ 관리처분→이주·철거→착공·분양→준공·입주의 과정을 거치는 장기 프로젝트다. 최근 사례를 봐도 지난해 3월 공사를 마치고 입주한 강남구 개포동 개포주공4단지 재건축(개포자이프레지던스)의 경우 조합설립(2013년)에서 입주(2023년)까지 11년, 추진위 구..

아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간소화하기로 했다. '재건축의 첫 관문'이 안전진단이 아닌 주민들의 정비계획 입안 제안으로 바뀌는 것으로, 이른바 '재건축 패스트트랙' 도입이다. 서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다. 재개발도 문턱을 낮춘다. 지금은 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발 절차를 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다. 올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외하는 특례를 준다. 정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토..

윤석열 대통령이 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재개발·재건축에 들어갈 수 있도록 규제를 완화할 것을 지시했다. 그러나 시장에서는 안전진단을 없애는 것만으로는 실효성이 없다는 등 더 많은 규제완화를 요구하고 있어 투기 수요만 자극하는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 국토교통부에 따르면 정부는 1월 중 재개발·재건축 규제완화 방안을 발표할 방침이다. 정부 방안은 윤 대통령이 서울 중랑구 모아타운(소규모 주택정비 관리지역)에서 밝힌 “재개발·재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 한다”는 발언을 중심으로 꾸려질 것으로 보인다. 올 들어 안전진단 규제를 크게 낮췄음에도 사업 속도가 나지 않자 노후주택은 재건축 인허가 허들을 아예 없애버리겠다는 것이다. 안전기준 절차가 면제..

도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업은 사업의 진행절차가 진전될 때마다 여러 종류의 세목에 영향을 미친다. 특히, 관리처분계획인가는 주택 및 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세에 영향을 주고, 종전주택(건축물) 멸실은 조합원의 보유세(종전주택의 재산세 및 종합부동산세)와 승계조합원의 취득세에 영향을 주며, 신축주택 준공인가는 조합원의 보유세 (신축주택의 재산세 및 종합부동산세)와 양도소득세에 영향을 준다. 1. 관리처분계획인가의 세금 포인트 소득세법에서는 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 ‘조합원입주권’이라고 정의하고 있고, 원조합원으로부터 승계조합원이 취득한 것을 포함한다고 규정하고 있다. 즉, 관리처분계획인가 시점에 종전주택(부동산)에서 권리(조..

내년부터 ‘상가 지분 쪼개기’가 금지될 전망이다. 상가 지분을 여럿이 나눠 가져 재건축 아파트 입주권을 받으려는 꼼수가 차단되는 것이다. 국회 국토교통위원회는 최근 전체회의를 열어 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 통과시켰다. 권리산정 기준일 이후 쪼개진 상가 지분을 사들인 경우 입주권을 받지 못하고 현금 청산(기존 집의 감정평가액을 현금으로 돌려받는 것)하도록 하는 게 골자다. 권리산정 기준일은 재건축·재개발 때 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점으로, 정비구역 지정 고시일이나 시·도지사가 정한 날짜로 규정한다. 개정안에는 시·도지사의 권리산정 기준일 지정 시점을 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘주민 공람 공고일 후’로 3개월 이상 앞당기는 내용도 담겼다. 재건축이 ‘기..

서울 시내 주요 정비사업지에서 시공을 맡을 건설사를 구하지 못하는 구인난이 이어지고 있다. 조합과 공사비 이견이 좁혀지지 않고, 입찰 참가 비용에 부담을 느낀 건설사가 소극적인 태도를 보이는 탓으로 풀이된다. 건설사가 시공자 선정에 소극적이면 정비사업 주체로서는 아쉬울 수밖에 없다. 여러 시공자 후보 건설사끼리 경쟁을 붙여 더 나은 사업을 제안하는 쪽을 선정하는 것이 유리하기 때문이다. 그럼에도 수의계약을 진행하는 데는 추가로 입찰을 진행하더라도 응찰자가 없으리라는 판단이 작용한 것이다. 도정법에 따라 두 차례 입찰이 무산되면 수의계약을 진행할 수 있다. 최근 건설사들이 정비사업 수주에 소극적인 것은 공사비를 두고 시행사(조합, 신탁)와 시공자(건설사) 간에 이견을 좁히지 못한 것이 주된 원인으로 꼽힌다..

규제 완화로 재건축 추진 단지가 늘어나는 가운데 신탁사들의 정비사업 수주 경쟁도 더욱 치열해지고 있다. 소유주들의 마음을 사로 잡기 위해 신탁 수수료율은 대폭 낮춰 제시하면서 한때 3% 안팎이었던 수수료율이 이제 1%를 밑돌고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금경색으로 신탁사의 수익성이 크게 떨어지자 새로운 먹거리로 떠오르는 정비사업에 본격적으로 공을 들이는 모양새다. 정비업계에 따르면 서울 A 아파트 재건축추진위원회는 최근 신탁사 선정 입찰공고를 진행하기에 앞서 접촉한 신탁사들에게 0.5%의 수수료를 제시했다. 이 아파트는 약 2000가구에 달하는 대단지인데, 이 일대에서 사업성이 가장 좋을 것으로 평가 받으면서 복수의 신탁사가 관심을 보였다. 재건축추진위원회에 따르면 향후 매출 규모는 ..

올 4분기 연내 가장 많은 재개발·재건축 정비 사업 단지가 공급될 예정이다. 정비 사업 단지 대부분이 지역 중심 입지에 브랜드 대단지로 공급되며 올해 분양시장을 주도했던 만큼 연내 분양을 앞둔 단지들에 수요자들의 관심이 쏟아질 전망이다. 자료를 보면 오는 10~12월 전국에서 분양 예정인 재개발·재건축 단지는 모두 37개 단지, 4만2773가구다. 이 중 조합원 물량을 제외한 1만6614가구가 일반물량으로 공급된다. 직전 분기(7~9월) 1만8217가구(일반분양 7519가구) 대비 2배 이상 증가한 물량이다. 지역별로는 ▲서울 11곳, 1만84가구 ▲경기 11곳, 1만40가구 ▲인천 1곳, 1,370가구 등으로 3분의 1이 넘는 약 39.69%가 수도권에 집중 공급될 예정이다. 이 밖에 ▲전북 2곳, 4..