말소기준권리보다 늦어도 인수되는 권리는?

 

 

 

 

 

 

Q. [부동산 경매] 법원 경매로 낙찰 받을 경우

 

말소기준권리 보다 늦어도 인수되는 권리가

 

어떤게 있는지요?

 

 

 

A. 1)보증금을 1원이라도 배당받지 못한 선순위 임차인

 

부동산 경매에 있어서 말소기준권리보다

 

먼저 점유하고 있는 선순위임차인

 

 

A. 2)배당 요구 안한 선순위 전세권

 

선순위 전세권으로서 말소기준권리 이전부터 권리를

 

점유하고 있는자로서 집행법원에 배당요구를 하지

 

아니했다면 낙찰자는 선순위 전세금액을 떠안아야 합니다.

 

 

A.3)말소기준권리보다 앞선 가처분

 

말소기준권리보다 앞선 가처분이라 하는 것은 선순위

 

가처분을 말합니다. 보통 “부동산 처분금지 가처분”을 줄인

 

말로 보시면 되는데 경매물건에 있어서 선순위 가처분이

 

있는 물건은 현 소유자와 가처분자 사이에 소송에 따른

 

다툼의 결과에 따라서 가처분권자가 소송중 해당 경매

 

물건이 낙찰이 되었고, 낙찰 이후에 소송에서 가처분권자가

 

승소를 하였다면 낙찰자는 소유권일 잃게 됩니다.

 

그렇기 때문에 말소기준권리보다 먼저 앞선 “선순위 가처분”이

 

되어 있는 물건이 있다면 이 물건은 신중하게 물건에

 

접근하여야 합니다.

 

 

 

A.4)유치권은 말소주의와는 상관없이 무조건 인수해야 합니다.

 

유치권이라고 하는 것은 “다른 사람의 물건이나 유가 증권을

 

담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을

 

맡아 둘 수 있는 권리” 라고 해서 경매 물건에서는 신축건물을

 

올리는 건축업자가 건축주에게 돈을 받지 못했을 경우에

 

건축비를 받을 때까지 건축업자는 그 물건을 합법적으로

 

점유를 함으로써 변제받을때까지 점유할 수 있는 권리입니다.

유치권은 말소기준권리와는 상관없이 유치권을 주장하고

 

있다면 낙찰자가 인수를 하여야 합니다.

 

A.5)말소기준권리보다 앞선 용익물건

 

용익물건에는 전세권, 지역권,지상권등이 있습니다.

다만, 지역권은 경매물건에서 활용되는 경우는 거의 본 경우가

 

없다고 보셔도 무방할 정도로 지역권 설정되어 있는 경우를

 

본 사례는 거의 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수