경매 매수신청 대리 '권리분석 실패' 로 인한 사고사례

 

 

1. 서

현 공인중개사법 제14조 제2항에 “개업공인중개사는

「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의

법령에 의한 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 

취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를

할 수 있다.”고 규정하고 있고,

같은 조 제3항에서는 “개업공인중개사가 제2항의

규정에 따라 「민사집행법」에 의한 경매대상

부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를

하고자 하는 때에는 대법원 규칙으로 정하는

요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을

받아야 한다.”고 개업공인중개사의 매수신청대리

업무에 관해서 규정하고 있다.


2. 사례

1) 사실관계

가.  이 사건 부동산의 경매 매수신청대리

의뢰인이며 동시에 매수인인 (갑)은 부동산

경매 매수신청 대리인이며 개업공인중개사인

(을)에게 이 사건 부동산에 대한 경매

매수신청대리를 의뢰하고 이를 낙찰받아

소유권이전등기를 마쳤다.

나.  그런데 매수신청 대리인인 개업공인중개사

(을)은 이 부동산에 대한 권리분석 후 매수대상물에

대한 확인설명서를 작성해 주면서 ‘매수인이

인수하게 될 부담’에 대하여 ‘매수인이 인수할

사항 없음’이라 확인을 해주었고, 의뢰인인 매수인 

갑은 매수신청대리인인 개업공인중개사의 말을

믿고 이 부동산을 매수했다.

 다.  하지만 매수신청 대리인인 개업공인중개사

(을)의 말과는 달리 이 사건 부동산에는 대항력

있는 임차인이 존재하고 있었고 이 임차인은

배당과정에서 자기 보증금을 배당받지 못하자

매수신청대리 의뢰인이며 매수인인 (갑)을

상대로 보증금 반환청구 소송을 제기했다.

이에 "매수인인 (갑)이 임차인의 보증금

반환채무를 승계했으므로 임차인에게

보증금을 반환해 주어야 한다"는

법원판결을 받았다. 

 라.  이에 매수신청 대리 의뢰인인 (갑)은

매수신청대리인인 개업공인중개사 (을)을

 상대로 "개업공인중개사의 잘못된 권리분석으로

임차인에게 보증금을 반환해주는 손해를

입었으니 이를 배상해 주어야 한다"고

지급명령을 신청해 확정 판결을 받았다.

2) 개업공인중개사의 매수신청 대리

권리분석(확인설명) 착오 

이 사건 부동산에 응찰하기 전, 개업공인중개사인

(을)의 권리분석한 내용은,

<이 부동산에는 등기한 임차권자인 A가 있는데

이 A는 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을

가지고 있었고, 우선변제권에 의해 배당요구

신청을 하고 있었기에 경락과정의 낙찰금액에서

우선 배당을 받게되면 임차인 A의 권리는

소멸되고 매수인 (갑)은 임차인 A의 보증금을

인수하지 않고 아무런 제한없는 부동산을

낙찰 받는다> 분석했다. 

그러나 이 사건 부동산은 의뢰인인 (갑)이

낙찰받기 전, 이미 한 차례의 경매가 진행된

바 있었다.  즉, 소유자가 바뀐 상태에서 새로운

소유자의 채권자에 의해서 두 번째 경매가

이루어졌던 것이다. 

또 임차인 A는 첫 번째 경매에서 우선변제권을

행사하여 배당신청을 했지만, 낙찰금액의

부족으로 자기 보증금을 다 배당받지 못하고,

다시 이 사건 부동산이 새로운 소유자의

채권자에 의해서 두 번째 경매에 이르러서야 

임차인 A는 여기서 우선변제권을 행사하며 

배당요구를 진행했다.

이 경우, 다음의 대법원 판례 에 준하면  

- '임차인 A는 첫 번째 경매에서 우선변제권을

행사했기에 개업공인중개사 (을)이 매수대리한

두 번째 경매에서는 우선변제권이 소멸되어

배당이 불가능하다' 

- '다만 대항력으로만 두 번째 경매의 낙찰자

즉, 이 사건 부동산 매수신청대리 의뢰인 (갑)

에게 자기 보증금반환을 청구할 수 있다'

- '그러나 이러한 사실을 개업공인중개사인

(을)이 모르고 권리분석을 진행하여 낙찰받은

결과, 결국 의뢰인 (갑)이 대항력을 행사한

임차인 A의 보증금을 반환해 주는 손해를

입었다'  고 정리된다.

3) 우선변제권 관련 대법원 판례

(대법원 2001.3.27. 선고 98다4552 판결) 



가. 판시사항

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는

임차인이 배당요구를 진행했으나 보증금

전액을 배당받지 못한 경우,  후행

경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을

받을 수 있는지 여부

나. 판결요지

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의

두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이

우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서

보증금 전액에 대하여 배당요구를 진행했으나

보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는

경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지

임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고,

임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여

소멸되는 것이므로 제2경매절차에서

우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

3. 맺음말

이 사례는 위에서 언급한 것처럼

개업공인중개사가 우선변제권과 관련한

대법원 판례를 알지 못하고 단순히 임차인이

대항력과 우선변제권을 가지고 있기에

제2경매 절차에서도 당연히 우선변제권에

의한 배당을 받을 수 있는 걸로 판단한 결과

의뢰인에게 손해를 발생하게 한 사례다.

그런데 실무에서 더 큰 문제는 이러한 대법원

판례를 악용한 이들이 고의적으로 제2 경매절차

상황을 만들어 위 대법원 판례를 잘 모른채 

권리분석을 하고 낙찰에 뛰어든 일반인 및

개업공인중개사에게 큰 손해를 입히는 

경우가 있다는 것이다.

일례로,

일부 경매 브로커들이 대항력과 우선변제권을

가지고 있는 임차인이 존재하는 부동산을 찾

아내서 당해 경매에서 배당을 신청한 임차인이

배당금을 배당받지 못할 정도의 저가로

낙찰받고 대신에 임차인의 보증금을 그대로

인수한다.  그런 다음 그 물건에 자기편

사람들로 하여금 다시 근저당권을 설정하게

하고 그 근저당권자들로 하여금 해당 물건에

다시 경매를 신청하게 하는 것이다.

이렇게 2차 경매가 진행될 경우의 낙찰자들은

해당 경매법원에서 임차인에 대한 우선변제권이

상실된 사실을 공고내용에 기재하지 않아

이를 모른 채 낙찰 받는 경우가 많다.

즉, 낙찰을  받는 사람들은 임차인이

배당신청을 하게 되면 우선변제권으로 인해서

임차인의 임차보증금은 배당금액에서 빠져나감에

따라 임차인의 권리는 소멸하는 걸로 보고 

낙찰금액을 정하게 된다. 

만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야

한다고 판단하면 낙찰 받으려 하는

사람들은 인수해야 할 보증금을 고려해서

낙찰금액을 실제보다 훨씬 저가로

정하게 될 것이다.

그러나 실제로는 임차인이 우선변제권을

행사할 수 없어서 낙찰금액에서

임차보증금을 배당받지 못하게 되고,

결국 임차인의 대항력으로 인해 

낙찰자가 임차인의 보증금을 그대로

인수하게 된다.

이로 인해 낙찰자는 추가적으로 임차인의

보증금액 상당액의 손해를 입게 되고

이를 고의적으로 악용한 세력들은 대신에

그만큼의 추가적 이익을 경매에서

벌어 들이게 된다는 것이다.

출처 : 한국부동산뉴스(https://www.karnews.or.kr)