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Q: 신속통합기획 재개발 신청 준비 중인 곳에 매수할 때 구역지정 전에 매수하여야 한다거나 하는 기준일이 있나요? 혹시 현금 청산당하는 건 아닌지요? A: 신속통합기획 재개발은 서울시가 다른 지자체와는 달리 독자적으로 추진하는 재개발 활성화 지원 계획의 일환입니다. 앞으로 여러 지자체에서 이러한 지원을 해줄 것으로 기대됩니다. 일반 재개발과 같은 법령인 도시정비법에 의해 진행되지만 진행속도를 높여주기 위해 여러 단계를 단축시켜 주거나 사업의 초기 단계에 주민 스스로 해결하기 어려운 상황에 도움을 주기 위해 컨설팅 업무 등 여러 지원을 서울시가 해주고 있습니다. 이때 투기 방지 대책의 일환으로 "권리산정기준일"을 별도 고시하는데, 이에 대한 일반인들의 오해가 많습니다. 권리산정기준일이란 물건의 거래를 막는..

사실상 오피스텔의 쓰임새를 고려하면 성격이 두 가지라고 할 수 있습니다. 오피스텔은 주택과 사무실 두 가지 모두 가능합니다. 하지만 최초 분양시에 부가가치세를 납부해야 하는 사실에는 주택이나 사무실 어느 쪽이나 동일합니다. 이유는 건축 당시에는 주택이 아니라 상업용 건축물이기 때문입니다. 이렇게 납부한 부가가치세를 사무실로 사용하기 위해 부가가치세 사업자등록을 하게 되면 환급이 이루어지는 것이나, 주택으로 사용하게 되면 환급이 불가능합니다. 처음에 환급 받을 때는 기쁜 마음으로 환급을 받겠지만, 그러나 사무실로 사용하던 오피스텔을 주택으로 변환하게 되면 이때부터 고민이 시작됩니다. 건물과 같은 감가상각자산들은 상각기간 동안 재화가 소비된다고 보기 때문에 이 기간 안에 사업을 하지 않게 되면 환급되었던 부..

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가..

주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..

부동산 매매 계약 실무 상 가장 많이 문제되는 가계약금을 주고 받는 문제와 이후 계약 해지 문제 등에 관한 초보자 분들의 궁금증을 해결해보고자 합니다. 하나의 사실관계를 상정하여 쉽게 설명드려 보겠습니다. 대강의 사안을 다음과 같습니다. A는 B 소유의 아파트를 7억 원에 매수하기로 마음 먹었습니다. 좀 더 구체적으로 A와 B는 해당 아파트에 관하여 계약금 7천만 원, 중도금 2억 3천만 원, 잔금 4억 원으로 계약하고, 소유권이전등기는 잔금 지급과 동시에 이행하기로 약정하였습니다. A는 계약 당시 해당 아파트를 누가 먼저 매수할까 겁이 나 서둘러 매매 계약을 구두로 체결하면서 계약 당일에는 가계약금 조로 500만 원만 지급한 후 이틀 후 정식 계약서를 작성할 때 나머지 6천5백만 원을 지급하기로 하였습..

여러가지 사유로 시장에서 전세매물은 드물어지지만 여전히 전세계약은 현재에도 다수 이루어지고 있다. 전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 않지만, 경매에서는 소송을 거쳐 경매를 진행시켜야 하기에 이같은 제도가 다소 불편할 수 있고, 따라서 전세권 설정을 선호하는 임차인도 여전히 존재하고 있다. 여기서는 전세권을 설정할 때 실수하는 사항 두가지를 집중적으로 살펴보기로 한다. 우선 전세권이란 무엇인지 알아보자. 전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303조 l항). 전세권의 목적물은 부동산이지만..

서울 아파트 경매 낙찰가율이 80% 초반대를 기록하며 두 달째 내림세를 기록했다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 2233건으로 이 중 862건이 낙찰됐다. 낙찰률은 전월(37.8%)보다 0.8%p(포인트) 오른 38.6%, 낙찰가율은 전달(80.8%) 대비 0.9%p 상승한 81.7%를 기록했다. 평균 응찰자 수는 7.0명으로 전월(6.0명)보다 1.0명이 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 하반기 전국 아파트 경매지표는 상반기보다 다소 호전된 것으로 나타났지만, 고금리와 부동산 경기침체로 인해 아파트 경매물건은 계속 늘어날 것으로 예상된다. 이달 말 예정된 특례보금자리론 종료 등에 따른 매수세 위축으로 한동안 경매지표 회복은 더딜 것으로 보인다. 서울 아파트 경매 진행건수는 215건으로 이 중 64건이 낙..

고금리 여파로 부동산 거래가 침체되면서 경매시장도 한파가 지속돼 서울 고가 아파트가 감정가보다 8억원가량 낮은 금액에 낙찰됐다. 지난해 12월 경매를 진행한 서울 아파트 가운데 응찰자 수가 가장 많은 매물은 서울 서초구 반포동의 '아크로리버파크'로 27명이 몰렸다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 215건으로 이 중 64건이 낙찰됐다. 낙찰률은 전월(28.5%) 대비 1.3%포인트(p) 오른 29.8%를 기록, 2회 이상 유찰된 아파트 대부분이 새 주인을 찾으면서 낙찰률이 상승했다. 낙찰가율은 80.1%로 전월(80.7%) 대비 0.6%포인트 내려 두 달째 하락세를 보였다. 평균 응찰자 수는 전월(5.5명) 대비 0.6명이 늘어 6.1명으로 집계됐다. 특히 지난달 경매가 진행된 서울 아파트 가운데 ..

법률적 의미로서의 혼동은 채무자가 채권자를 상속하는 것과 같이 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일한 주체(동일인)에 귀속하는 것을 말한다. 이럴 경우 채권을 존속시킬 필요가 없으므로 해당 채권은 소멸시킨다. 다만 이 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 예외적으로 채권이 존재하게 되는데(민법 제507조 참조), 제3자의 권리의 목적이라 함은 혼동으로 소멸하는 채권에 질권이나 담보물권 등이 설정된 경우를 말한다. 본 경매물건의 등기부등본상의 권리관계를 자세히 보면 전세권자 유○○이 전세권 설정 후 1년이 지난 시점에 전세권 목적의 부동산에 대한 소유권을 이전받았다. 즉, 전세권자가 자신의 채권의 목적이었던 부동산을 당초 소유자였던 김○○으로부터 매수한 것으로 전세권자와 현재의 소유자가 유○○으로 같아졌다..