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전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함) 을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일)까지 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 입찰 시 제공한 입찰보증금이 몰수된다는 것은 주지의 사실이다. 농지 여부에 대한 판단은 지목이 아니라 현황주의에 의한다. 따라서 지목이 임야라 하더라도 현황상 전으로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지만 지목이 전인데 현황상 도로로 이용하고 있다면 농취증이 필요하지 않다. 다만 이는 농취증 발급관청인 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 에서 판단하고 있는 기준이고, 경매법원은 농지의 이용현황보다는 오로지 토지의 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는지 여부만을 판단기준으로 삼는다. 그렇기 때문에 경매법원은 그 토지상에 건물이 들어서 있거..

법원등기정보광장에 따르면 지난 7월 부동산임의경매 개시결정등기 신청 건수는 총1만3천631건(8월3일 기준)으로 집계됐다.이는 전달(1만983건)에 비해 24.1%, 작년 같은달(9천328건)에 비해 46.1% 늘어난 것으로2013년 7월(1만4천78건) 이후 11년 만에최대치다.임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가원금이나 이자를 갚지 못했을 때 채권자가대출금을 회수하기 위해 부동산을 경매에 넘기는것을 의미한다. 강제경매와 달리 별도의 재판을거칠 필요 없이 곧바로 법원에 경매를 신청할 수있다. 일반적으로 은행 등 금융기관이 채권자일때 임의경매가 활용된다.부동산 호황기 담보 대출을 받아 부동산을매입한 소위 '영끌족'들이 높아진 이자를감당하지 못하면서 임의경매 신청이 급증한것으로 풀이된다.부동산 중..

오늘은 법정지상권이 있는 건물 소유권자로부터 경매 등의 방법으로 건물의 소유권을 이전받은 자에게 법정지상권이 그대로 인정되는지 여부 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.   사실관계는 다음과 같습니다. 1. 토지와 지상 건물을 함께 소유한 A로부터 B가 지상 건물의 소유권을 취득함.2. B는 법정지상권을 취득함.3. 한편, B의 경제 사정 악화 등으로 인하여 C가 위 지상건물을 경매를 통하여 소유권을 취득함.   관련법률은 다음과 같습니다. 부동산등기법 제69조(지상권의 등기사항)등기관이 지상권설정의 등기를 할 때에는제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는경우에만 기록한다.1. 지상권설정의 목적2. 범위3. 존속기간4. 지료..

부동산경매절차 중에서 새매각으로 불리우는 신경매와 재매각으로 불리우는 재경매가 있다. 과연 신경매와 재경매는 어떻게 구별할 수 있을까?   먼저 개념측면에서 보면, 신경매(새매각)는  집행법원이 경매부동산의 매각(입찰)을  실시하였으나 매수인이 결정되지 않아서  다시 매각기일을 지정하여 실시하는 경매이다. 반면, 재경매(재매각)는 매수인(차순위매수인이  매각허가를 받은 경우 포함)이 대금지급기한이나  민사집행법에서 다시 정한 기한까지  대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고,  차순위매수신고인이 없는 때에 법원이  직권으로 다시 실시하는 경매이다.  (출처.부동산태인)  신경매(새매각)는  매각기일에 입찰을  실시하였으나 허가할 매수신고인이  없어서 최종적으로 매각이 마감된 때에,  즉 유찰이 된 때에 ..

1. 서현 공인중개사법 제14조 제2항에 “개업공인중개사는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.”고 규정하고 있고,같은 조 제3항에서는 “개업공인중개사가 제2항의 규정에 따라 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원 규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다.”고 개업공인중개사의 매수신청대리 업무에 관해서 규정하고 있다.2. 사례1) 사실관계가.  이 사건 부동산의 경매 매수신청대리 의뢰인이며 동시에 매수인인 (갑)은 부동산 경매 매수신청 대리인이며 개업공인중개사인 (을)에게 이 사건 부동산에..

오늘은 경매에 있어서 가장 말도 많고 탈도 많은 권리인 유치권에 대한 재미있는 사례가 있어 소개해보고자 합니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.  건설업을 영위하는 박모씨는 최근 정모씨로부터 건물 증축 공사를 의뢰받고 공사 도급 계약을 체결하였습니다. 당시 박씨와 정씨는 공사대금에 관해서는 선급금으로 일부 받고, 나머지 대부분 공사대금은 공사가 완공되면 은행 대출을 통하여 대금을 지급하기로 약정하였습니다. 박씨는 계획대로 공사를 진행해 갔습니다. 한편 해당 건물에는 A은행으로부터 근저당권이 설정되어 있었습니다. A은행은 정씨가 채권원리금을 갚지 못 하자 건물에 대한 임의경매를 신청하였고, 2015. 3. 1. 법원의 임의경매개시결정이 내려져 기입등기가 경료되었습니다(당시 공사는 약 70% 정도 진척된..

전국 아파트 경매 낙찰가율이 석 달 연속85%를 넘긴 가운데 지난달 서울 아파트낙찰가율은 지역별로 편차가 매우 컸던것으로 나타났다.지난달 전국에서 진행된 아파트 경매의감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율은평균 85.4%를 기록했다.전달(86.1%)보다 0.7%포인트 낮아지긴했지만, 낙찰가율이 석 달 연속 85%를웃돌면서 전국 아파트 경매시장이 회복세를보였다.지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는2천903건으로 전달보다 241건 줄었으며,이 가운데 1천103건이 낙찰되면서 낙찰률은전월(40.6%)보다 2.6%포인트 하락한38.0%를 기록했다.평균 응찰자 수는 7.8명으로 전달과비슷한 수준을 유지했다.   지역별로 살펴보면 서울 아파트 경매진행 건수는 275건으로 전달보다 76건이줄었으며, 낙찰률은 42.5%..

3월 말경, 오랫만에 들른 인천지방법원 개찰 과정에서 한 가지 의아했던 점은 24명의 입찰자 중 공동입찰이 다수 있었는데, 그 중 하나의 공동입찰이 입찰표 대리인란에 인적사항을 기재하지 않았다고 입찰이 무효로 처리됐다는 것이다. 그 공동입찰자는 A와 B, 이렇게 2명이 함께 입찰했는데, 경매법정에 참석한 입찰자는 A이고, 불참석한 B를 대신해 A가 대리입찰을 하는 형식이었다. A는 입찰표상의 본인 인적사항 란에는 A 자신의 성명 OOO 외 1인 이라고 적고 하단에 '공동입찰자목록 참조'라고 적었다. 대리인 란에는 본인 란에 A라고 적었기 때문에 대리인을 똑 같이 A라고 적을 수가 없어 '공동입찰자 목록 참조'라고 적고 입찰표를 제출했다. 물론 공동입찰자 목록, B가 A에게 입찰을 위임한다는 위임장과 B의..

고금리와 경기침체로 공실이 늘고임대료가 하락한 상가가 경매시장에서도찬밥 신세를 면치 못하고 있다.지난 5월 서울지역 상가 경매 진행 건수는총 237건으로 집계됐다.이는 작년 같은 달(100건)의 2.4배에 달하는수치로, 지난 2016년 11월(244건) 이후가장 많은 건수다.2022년 월평균 81건가량이었던 서울 지역상가 경매 건수는 지난해 월평균 135건으로늘어난 데 이어 올해 들어서는월평균 195건으로 급증했다.경매시장에 매물은 쌓이고 있지만,수요는 없어 낙찰률은 뚝뚝떨어지고 있다.지난달 진행된 서울 상가 경매 1건당 평균응찰자 수는 1.93명이었고, 매물 237건 가운데낙찰된 물건은 28건으로 낙찰률은 11.80%에그쳤다.경매에 나온 물건 가운데 주인을 찾는물건은 10건 중 1건꼴에 그쳤다는 얘기다..