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셀 수도 없을 정도로 많은 공매물 표시가 화면을 뒤덮자 이를 본 누리꾼들은 “소름 돋는다” “핵폭탄이 터진 것 같다” “애먼 피해자만 속출하는 것 아니냐”며 우려의 목소리를 높이는 한편, 사태의 원인에 대한 궁금증을 표출했다. 문제의 부천시 심곡동 주상복합 건물은 부천역에서 걸어서 불과 5분 거리에 있다. 지상 20층 규모의 이 건물은 아파트 56세대, 오피스텔 60실, 도시형생활주택 140세대, 근린생활시설 10개 호실로 구성됐고 지난해 2월 완공과 함께 입주를 시작했다. 원래는 점포가 들어서 있어야 할 1층 통유리엔 ‘공사대금 미지급으로 인하여 유치권 행사중입니다’는 안내문이 큼직하게 붙어있었다. 분양에 참패하면서 공사비를 갚을 수익이 도저히 나오지 않았고, 결국 공사비를 빌려준 대주단이 대출금을 일..

반려견, 반려묘 등 최근 강아지나 고양이와 함께 거주하는 세대가 늘어나고 있습니다. 실제로 그 숫자가 이제는 무시할 수 없을 정도로 많은데요. 그러나 아직도 일부 신축 건물의 건물주분들 등은 그와 같은 반려동물의 거주로 인한 각종 제문제로 인하여 자신의 건물에 대한 가치가 떨어질 것을 염려하여 임대한 건물에서 반려동물이 함께 거주하는 것을 탐탁치 않아 하는 분들도 많습니다. 임차인 A는 경기도 00시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 임대인 B에게 계약금으로 4,000만원을 지급했습니다. 그러나 임차인 A는 당시 반려견 3마리와 함께 거주할 예정이었으나, 그 사실을 계약 당시 언급하지는 않았습니다. 임대인 B 또한 반려동물에 관한 언급이 없었습니다. 임차인 A가 반려견 3마리를 키..

‘25억5000만원(2023년 4월)→24억9900만원(2023년 5월)→ 24억5000만원(2024년 1월)’ 2022년 말 입주한 서울 서초구 신반포르엘2차의 전용면적 59㎡짜리 보류지 매물이 세 차례나 유찰됐다. 일반적으로 서울 핵심지에서 나온 보류지는 ‘알짜 매물’로 통하지만, 경기 침체로 주택 매수세가 위축되자 연이은 할인 공고에도 팔리지 않는 ‘애물단지’로 전락했다. 급기야 조합이 매각 공고를 올리는 것을 포기하고 공인중개사사무소에 내놓는 사례도 생겼다. 정비업계에 따르면 신반포르엘2차(신반포14차 주택재건축정비사업조합)는 지난달 9일 보류지 1가구에 대한 3차 매각 공고를 올렸다. 전용면적 59㎡ 최저입찰가격은 24억5000만원으로 책정했다. 작년 4월 1차 매각 당시보다 몸값을 1억 가량 ..

1. 선순위 전세권의 특성 ○ 전세권과 임차권의 구별 전세권은 임차권과 엄격히 구별되어야 한다. 전세권은 성격상 용익과 담보의 성질을 같이 가지고 있는 물권이다. 즉, 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다(「민법」 제303조제1항). 임차권은 채권으로서, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말한다(「민법」 제618조). ○ 선순위 전세권의 특성 선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권을 말한다. 배당요구한 전세권은 담보권과 같은 것이어서 그 자체가 ..

낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가 내놓을 수 있는 카드는 거의 없지만 매수인이 가진 카드는 많기 때문이다. 명도협의 시 매수인이 제시할 수 있는 카드로 우선 명도확인서가 있다. 명도확인서는 낙찰 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도했다는 것을 확인해주는 서면으로 임차인이 매각대금으로부터 배당을 받을 경우 집행법원에 반드시 제출해야 하는 서류다. 여기서 한 가지 모순이 생길 수 있다. 매수인..

Q: 신속통합기획 재개발 신청 준비 중인 곳에 매수할 때 구역지정 전에 매수하여야 한다거나 하는 기준일이 있나요? 혹시 현금 청산당하는 건 아닌지요? A: 신속통합기획 재개발은 서울시가 다른 지자체와는 달리 독자적으로 추진하는 재개발 활성화 지원 계획의 일환입니다. 앞으로 여러 지자체에서 이러한 지원을 해줄 것으로 기대됩니다. 일반 재개발과 같은 법령인 도시정비법에 의해 진행되지만 진행속도를 높여주기 위해 여러 단계를 단축시켜 주거나 사업의 초기 단계에 주민 스스로 해결하기 어려운 상황에 도움을 주기 위해 컨설팅 업무 등 여러 지원을 서울시가 해주고 있습니다. 이때 투기 방지 대책의 일환으로 "권리산정기준일"을 별도 고시하는데, 이에 대한 일반인들의 오해가 많습니다. 권리산정기준일이란 물건의 거래를 막는..

사실상 오피스텔의 쓰임새를 고려하면 성격이 두 가지라고 할 수 있습니다. 오피스텔은 주택과 사무실 두 가지 모두 가능합니다. 하지만 최초 분양시에 부가가치세를 납부해야 하는 사실에는 주택이나 사무실 어느 쪽이나 동일합니다. 이유는 건축 당시에는 주택이 아니라 상업용 건축물이기 때문입니다. 이렇게 납부한 부가가치세를 사무실로 사용하기 위해 부가가치세 사업자등록을 하게 되면 환급이 이루어지는 것이나, 주택으로 사용하게 되면 환급이 불가능합니다. 처음에 환급 받을 때는 기쁜 마음으로 환급을 받겠지만, 그러나 사무실로 사용하던 오피스텔을 주택으로 변환하게 되면 이때부터 고민이 시작됩니다. 건물과 같은 감가상각자산들은 상각기간 동안 재화가 소비된다고 보기 때문에 이 기간 안에 사업을 하지 않게 되면 환급되었던 부..

낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가..

주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다. 첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖..